Asuntolainalaskuri laskee puolestasi lainan todelliset kustannukset

Mikä on asuntolaina?

Asuntolaina tarkoittaa lainaa, jota ostaja käyttää asunnon hankkimista varten. Asuntolaina myönnetään yleensä asunnon ostoon, mutta sen voi saada myös asunnon remontointiin tai sijoitusasunnon ostoon.

Asuntolainaan liittyy olennaisesti kiinnitys. Lainanantaja myöntää lainan ja käyttää asuntoa lainan vakuutena. Lainanantaja siis pidättää oikeuden asuntoon, jos velallinen ei jostain syystä pysty suoriutumaan velvoitteistaan eli lainan takaisinmaksusta.

Suomessa asuntolainoja myöntävät pääasiassa suuret liikepankit. Pankit myöntävät asuntolainoja yksityishenkilöille sekä yrityksille, jotka haluavat ostaa asunnon tai kiinteistön.

Asuntolainojen ominaisuudet, kuten lainasumma, lainan pituus, korko, lainan takaisinmaksutapa ja muut ominaisuudet voivat vaihdella merkittävästi pankkien välillä.

Miten ja miksi hakea asuntolainaa?

Osalle ihmisistä asunnon ostaminen ei ole vain pelkkä unelma, vaan myös elämän suurin ja tärkein ostopäätös.

Kun asut vuokralla, maksat asumisesta asunnon omistajalle. Jos taas otat asuntolainan ja ostat oman asunnon, lyhennät lainaa vähitellen, jolloin kerrytät asuntolainalla pääomaa itsellesi.

Asuinpaikasta riippuen myös asumisen kuukausikulut voivat jäädä halvemmiksi kuin vuokrakulut. Jos asuntolainan lyhennys ja taloyhtiön perimä yhtiövastike jäävät pienemmiksi kuin vuokra, asunnon ostaminen on taloudellisesti kannattava päätös. Toisaalta isoissa kaupungeissa omistusasumisen kustannukset ovat yleensä vuokra-asumista korkeammat, mutta asunnon ostaminen voi silti olla kannattavaa, sillä sen arvo todennäköisesti nousee pitkässä juoksussa.

Koska asuntolainan ottaminen on yksi elämän suurimmista päätöksistä, sitä kannattaa suunnitella huolellisesti. Asuntolainoihin liittyy monia eri näkökohtia, joista hakijan kannattaa ottaa selvää.

Mitä asuntolainan hakijalta edellytetään?

Lähtökohtaisesti useimmat yksityisasiakkaat voivat saada asuntolainaa, kunhan tulotaso on riittävän korkea ja luottotiedoissa ei ole suuria häiriöitä. Pankit kiinnittävät huomiota siihen, kuinka hyvin lainanhakija on hoitanut raha-asioitaan aikaisemmin.

Pankit suhtautuvat myötämielisimmin asiakkaisiin, joilla on vakituinen ja jatkuva työsuhde. Tämä ei kuitenkaan välttämättä ole lainan edellytys, jos varallisuus ja maksukyky ovat muuten osoitettavissa.

Koska pankki tekee lainapäätöksen aina tapauskohtaisesti, kannattaa lainaneuvotteluihin valmistautua erityisen huolellisesti. Usein lainanantaja haluaa yksityiskohtaiset tiedot hakijan taloudesta.

Asuntolainan hakeminen käytännössä

Asuntolainaneuvotteluun kannattaa varata valmiiksi tiedot omista tuloista, varoista ja veloista. Pankki myös tarkistaa luottotiedot, joten jos niissä on merkintöjä, kannattaa ne varautua selvittämään. Pienet, muutamia vuosia vanhat velat, eivät välttämättä ole este lainan saannille.

Aina kun asuntolainaa haetaan, rahoittaja haluaa tietää hakijan nykyiset velvoitteet. Kun siis keräät tarkat tiedot nykyisistä lainoista, pankin on helpompi tehdä arviointi.

Pankki on myös kiinnostunut hakijan varoista. Jos esimerkiksi omistat vaikkapa osan kiinteistöstä, kesämökistä tai maapalstasta, tällä voi olla positiivinen vaikutus lainanhakuun. Myös osakeomistukset ja arvopaperiomistukset kannattaa selvittää.

Mitä lainaneuvotteluun tulee ottaa mukaan?

1. Viimeisimmät palkkakuittisi, ainakin edellisen kolmen kuukauden ajalta
2. Tiedot omistuksista: kiinteistöt, osakkeet, säästöt, yms.
3. Arvio kuukausimenoista
4. Tositteet nykyisistä lainoista

Lainaneuvotteluihin tulee mennä ennen asuntotarjouksen tekemistä. Näin pankki voi antaa niin sanotun lainalupauksen, eli päätöksen siitä kuinka paljon asuntolainaa se on valmis myöntämään. Lainalupaus ei kuitenkaan velvoita ottamaan lainaa.

Yleisesti pankki vaatii noin 10-20 % omarahoitusosuuden. Jos siis haluaa ostaa asunnon, joka maksaa 200 000 euroa, hakijalla tulisi olla ainakin 20 000 euron edestä rahaa tai varallisuutta. Pankeilla on usein käytössään kätevä asuntolainalaskuri, joka helpottaa numeroiden pyörittelyä. Jos vaadittua summaa ei ole tilillä, pankki voi vaatia säästämään vielä hetken aikaa.

Asuntolainan korko

Kuten muistakin lainoista, myös asuntolainasta maksetaan korkoa. Suomessa ja muualla Euroopassa myönnettävät asuntolainat sidotaan yleisesti määriteltyyn viitekorkoon, esimerkiksi Euribor-korkoon. Euribor on euromaiden yhteinen viitekorko, jonka perusteella pankit lainaavat rahaa toisilleen.

Asuntolaina sidotaan usein 12 kuukauden euriboriin, mutta myös kuuden kuukauden korkotasoa voidaan käyttää, jolloin lainan korko tarkistetaan useammin.

Euribor-koron lisäksi asuntolainan korkoon lisätään pankin oma marginaali.

Asuntolainan korko voi joskus olla myös kiinteä. Kiinteäkorkoisen asuntolainan korko ei muutu ajan saatossa, jolloin korkojen yllättävä nousu ei vaaranna lainan takaisinmaksua.

Asuntolainan marginaalikorko eli marginaali on aina asiakaskohtainen. Se tarkoittaa, että pankki määrittää jokaisen asiakkaan marginaalikoron riskiarvion perusteella. Marginaali on se koron osa, jolla pankki ansaitsee tuottoa lainaamilleen rahoille ja kompensoi lainan myöntämisestä aiheutuvaa riskiä.

Yleisesti ottaen riskialttiimpi asiakas joutuu maksamaan lainastaan korkeampaa marginaalia.

Marginaaliin vaikuttavia tekijöitä

Asiakkaan marginaalikorkoa määrittäessä pankki ottaa yleensä huomioon ainakin seuraavat seikat:

• Lainan määrä
• Laina-aika
• Lainan lyhennyksiin käytettävien tulojen osuus kokonaistuloista
• Aiempi maksuhistoria

Asuntolainan viitekorkona käytetään joko Euriboria tai Primeä. Euribor on euroalueen rahamarkkinoiden yhteinen viitekorko, jonka laskemisen pohjana käytetään euroalueen suurimpien pankkien pyytämiä korkoja, kun nämä lainaavat rahaa toisille pankeille. Euribor siis kuvastaa EU-alueen pankkien yleistä korkotasoa.

Prime on puolestaan yksittäisen pankin oma viitekorko, joka määräytyy yleisen korkotason, inflaation sekä talouden tulevaisuudennäkymien mukaan. Prime-korko seuraa Euriboria usein ainakin jonkin verran, mutta yleensä jonkinlaisella viiveellä.

Viitekorkojen yhteydessä esiintyvillä numeroilla tarkoitetaan ajanjaksoa, jonka välein korkoa tarkistetaan. Esimerkiksi kuuden kuukauden Euribor tarkistetaan (ja voi muuttua) kuuden kuukauden välein, kun taas 12 kuukauden Prime tarkistetaan (ja voi muuttua) 12 kuukauden välein. Kuuden kuukauden Euriborissa tiedät siis koron kuusi kuukautta etukäteen.

Kiinteäkorkoinen asuntolaina ja lainan muut kulut

Kiinteäkorkoisen asuntolainan korko pysyy samana koko laina-ajan. Tämän ansiosta rahamarkkinoiden epävakaudesta tai mahdollisesta viitekorkojen äkillisestä noususta ei tarvitse huolehtia.

Kiinteäkorkoista asuntolainaa suositellaan niille, jotka pitävät lainan maksuerien ennustettavuudesta, eivätkä tykkää ottaa riskejä korkotason mahdollisen nousun kanssa.

Kiinteäkorkoisen asuntolainan korko on kuitenkin yleensä korkeampi kuin vaihtuvakorkoisen asuntolainan korko, sillä tällä tavoin pankki kompensoi korkotason (erityisesti viitekoron) mahdollista nousua tulevaisuudessa. Kiinteä korko onkin yksi korkosuojauksen muoto, korkoputken ja korkokaton ohella.

Asuntolainasta perittävät muut kustannukset voivat vaihdella lainantarjoajasta riippuen. Pankit voivat periä Euribor-koron ja marginaalin lisäksi omia palvelumaksuja. Useilla pankeilla on esimerkiksi käytössään kuukausittain perittävä palvelumaksu, joka veloitetaan lainan yhteydessä.

Pankkien palvelumaksut ja marginaali eivät ole kaikille asiakkaille samat. Muista siis aina kilpailuttaa pankit. Joskus kannattaa jopa haastaa pankkia pyytämällä alhaisempia palvelumaksuja esimerkiksi toisen pankin palveluhintoihin vetoamalla.

Mikä asuntolaina on paras?

Vaikka jokin pankki näyttäisi vertailun perusteella halvemmalta kuin toinen, kannattaa ennen asuntolainan ottamista vertailla mahdollisimman monta tarjoajaa. Pankkien asuntolainahinnat vaihtelevat asiakkaittain, kaupungeittain ja myös hankittavan kohteen mukaan.

Kun vertailet asuntolainoja, on tärkeää muistaa, että pelkkä korko ei kerro kaikkea lainan kustannuksista; koron lisäksi lainojen kuluihin voi kuulua esimerkiksi aloitusmaksu, kuukausittaiset tilinhoitomaksut sekä erinäiset palvelumaksut. Tämän vuoksi kannattaa käyttää lainojen vertailuun todellista vuosikorkoa, sillä se ottaa huomioon myös lainan muut kustannukset.

Paljon asuntolainoja vertailemalla voi säästää?

Oheiseen taulukkoon on koottu oletuksena lyhyt asuntolainavertailu, johon on käytetty yksinkertaista asuntolainalaskuria. Kuten laskutoimituksista huomataan, jo yhden prosenttiyksikön muutos lainan korossa aiheuttaa yli 16 000 euron eron lainan kokonaiskustannuksissa.

Asuntolainan kilpailutus

Vertaamalla voi säästää selvää rahaa, joten asuntolaina kannattaa kilpailuttaa aina. Asuntolainan kilpailuttaminen ei ole kuitenkaan aivan yksinkertainen prosessi ja pankkien käytännöt vaihtelevat usein. Jos haluaa saada parhaan asuntolainatarjouksen, kannattaa neuvotteluihin varautua huolellisesti.

Asuntolainan kilpailuttamisesta on usein hyötyä myös myöhemmässä vaiheessa, ja monet tekevätkin näin kun lainaa on maksettu jo hieman pois. Tällöin neuvotteluasemasi on parempi ja nykyisen lainasi marginaali voi pudota merkittävästi.

Jos olet jo asunut asunnossasi jonkin aikaa ja maksanut asuntolainaa pois, voi olla että myös asunnon hinta on noussut. Tällöin asunnon vakuusarvo kasvaa ja pankin riski pienenee. Tässä tilanteessa vanhan asuntolainan kilpailuttaminen on positiivinen asia sekä pankille että lainanottajalle.