Vuokrasopimus – Nämä asiat tulee sisällyttää sopimukseen

| | Aihe: Verotus ja lainsäädäntö
avainten luovutus pariskunnalle

Vuokrasopimus on laillisesti sitova dokumentti, jolla asunnon omistaja luovuttaa asunnon käyttöoikeuden vuokralaiselle sovittua vuokrasummaa vastaan. Sopimus määrittää vuokralaisen ja vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet. Alla esittelemme asioita, jotka tulisi sisällyttää vuokrasopimukseen. Voit myös ladata ilmaisen vuokrasopimuspohjan tästä artikkelista.

Miten vuokrasopimuksen solmiminen käytännössä tapahtuu?

Vuokrasopimus tulisi tehdä kirjallisesti, ja määräaikaisen sopimuksen kohdalla kirjallinen sopimus on myös lainsäädännön mukaan ainoa vaihtoehto. Suullisen sopimuksen todistaminen on hankalaa, eikä vuokralaisen näkökulmasta omaa kotiaan ja vuokranantajan näkökulmasta arvokasta omaisuuttaan kannata altistaa tällaiselle epävarmuudelle. 

Seuraavat asiat on syytä muistaa vuokrasopimusta solmittaessa: 

  • Myös sähköinen sopimus lasketaan kirjalliseksi sopimukseksi. 
  • Molemmille osapuolille jää vuokrasopimuksesta yksi kappale. 
  • Sopimusta tulee aina säilyttää tietoturvallisesti. 

Vuokrasopimusta ei tarvitse lähteä kirjoittamaan tyhjästä. Apuna toimii ilmainen vuokrasopimuspohja, jonka voit ladata alta:

Mitä vuokrasopimus sisältää?

Hyvin tehty vuokrasopimus on molempien osapuolten etu. Turhat riidat vältetään, kun asiat on sovittu selkeästi. Yksiselitteisesti kannattaa sopia ja kirjata vuokrasopimukseen ainakin seuraavat asiat:

Vuokrasopimuksen osapuolet

Vuokrasopimuksen osapuolet eli vuokralainen ja vuokranantaja yksilöidään nimellä ja henkilötunnuksella. Kummankin osapuolen on pyydettäessä todistettava henkilöllisyytensä. 

Jos vuokralle tulee useampi vuokralainen, voidaan vuokrasopimuksen osapuolten suhteen menetellä kahdella eri tavalla:

  • Yksi tulevista asukkaista merkitään päävuokralaiseksi. Päävuokralainen voi ottaa alivuokralaisia tai muutoin käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona. Hän vastaa kuitenkin yksin vuokran maksusta ja muista vuokralaisen velvoitteista. 
  • Kaikki asukkaat merkitään vuokralaisiksi, jolloin kaikki ovat yhteisvastuullisesti vastuussa vuokran maksamisesta.

Vuokrattavan kohteen tiedot

Vuokrattavasta kohteesta tulisi listata seuraavat asiat: 

  • Tarkka osoite
  • Yhtiösopimuksen mukainen pinta-ala
  • Muut vuokraan sisältyvät tilat (esim. autopaikka, varasto)

Asunnon kunto 

Vuokrasopimuksen solmimisen ja päättymisen yhteydessä tulisi aina tehdä kuntotarkastus, jossa läsnä ovat kummatkin sopimuksen osapuolet. Kuntotarkastuksen havainnot listataan vuokrasopimukseen. 

Jos kunnossa havaitaan puutteita asuntoon muuton yhteydessä, vuokranantaja on velvollinen korjaamaan havaitut puutteet. Jos puutteet ovat merkittäviä suhteessa vuokraan, vuokranantajalla on velvollisuus alentaa vuokraa kunnes puutteet on saatu korjattua.  

Jos asunnon kunto on heikentynyt normaalia enemmän vuokrasuhteen aikana, vuokralaiselle voi syntyä velvollisuus korvata asunnolle aiheutuneet vauriot.  

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia keskenään asuntoon tehtävistä muutoksista, kuten seinäpintojen maalauksesta. Ilman kummankin osapuolen kirjallista hyväksyntää asuntoon ei saa tehdä merkittäviä muutoksia. 

Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus?

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on voimassa niin kauan, kunnes joko vuokralainen tai vuokranantaja erikseen irtisanoo sopimuksen.

Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa vain ennalta määrätyn ajan. Se loppuu tiettyyn päivään mennessä ilman, että tämä vaatii vuokralaiselta tai vuokranantajalta minkäänlaisia toimenpiteitä. 

Vuokra ja vuokran korotuksen käytännöt

Vuokra määritellään yleensä kuukausittain maksettavana kertasummana. Sopimuskohtaisesti vuokrasumma voi sisältää myös veden, sähkön sekä Internet-yhteyden. 

Vuokrasumma tulisi maksaa viimeistään sovittuna päivämääränä. Vuokralaisella on velvollisuus maksaa myöhästyneestä vuokrasta korkolain mukainen viivästyskorko. Jos vuokralainen maksaa vuokransa toistuvasti myöhässä, on se peruste vuokrasopimuksen irtisanomiseen. 

Vuokrankorotuksen tulee olla kohtuullinen, ja korotetun vuokran aina vastata huoneiston vuokra-arvoa. Korotus on yleensä sidottu indeksiin ja tapahtuu vuosittain. Korotus ei saa vuodessa ylittää 15 prosenttia ellei kiinteistössä tehdä merkittäviä huoneiston vuokra-arvoa kasvattavia korjauksia.

Vuokravakuus

Vuokravakuus suojaa asunnon omistajaa vahingoilta, joita asunnolle vuokrasuhteen aikana mahdollisesti aiheutuu. Myös maksamattomat vuokrat on mahdollista pidättää vuokravakuudesta. Vakuus saa olla korkeintaan kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa.

Vuokravakuus on tavallisesti pankkitalletus. Jos vuokralaisella ei ole varaa maksaa vuokravakuutta, voi Kela myöntää maksusitoumuksen vakuussummalle osana perustoimeentulotukea. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta hyväksyä maksusitoumusta.  

Vakuutus luottokelpoisuudesta

Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraajan luottotiedot. Luottotietojen puute ei välttämättä ole este asunnon vuokraamiselle, mutta asiasta täytyy kuitenkin vuokraustilanteessa ilmoittaa rehellisesti.

Kotivakuutus

Vuokranantajalla on oikeus edellyttää vuokralaiselta kotivakuutuksen ottamista. Kotivakuutus kattaa vakuutusehtojen mukaisesti huoneiston irtaimistolle aiheutuneen vahingon. 

Vuokranantajan kannattaa ottaa vuokranantajan vakuutus. Tämä kattaa esimerkiksi pinnoille tapahtuvat vauriot sekä tilanteet, joissa vuokranmaksu katkeaa remontin ajaksi. 

Säännöt lemmikkien ja tupakoimisen suhteen

Lemmikkieläinten pitäminen vuokra-asunnossa on pääsääntöisesti sallittu, mutta se voidaan vuokrasopimuksessa myös kieltää. Myös tupakointi voidaan kieltää. Huoneiston lisäksi tupakointikielto voidaan ulottaa myös huoneiston parvekkeeseen.

Alivuokralaiset ja jälleenvuokraus

Vuokralainen voi ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet huoneistosta toiselle. Tätä sanotaan alivuokraukseksi. Alivuokraus on sallittua vain asumiskäyttöön ja jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle selvää haittaa. Päävuokralainen vastaa edelleen sekä vuokranmaksusta että huoneiston hoidosta ja vahingoista omalle vuokranantajalleen.

Jälleenvuokrauksessa asunnon päävuokralainen vuokraa koko huoneiston edelleen. Jälleenvuokraus on kielletty, mikäli sitä ei erikseen ole sallittu vuokrasopimuksessa. 

Avainten lukumäärä

Vuokralaisen tulee saada asuntoon riittävä määrä avaimia ja luovutettujen avainten lukumäärä on hyvä kirjata ylös vuokrasopimukseen. Poismuuton yhteydessä kaikki avaimet on palautettava. Jos avaimia katoaa, vuokranantajalla on oikeus veloittaa lukon uudelleensarjoituksesta aiheutuvat kulut vuokralaiselta. Näillä toimenpiteillä varmistetaan taloyhtiön turvallisuus. 

Vuokranantajalla saa olla omat avaimet huoneistoon, mutta hän ei saa käydä asunnossa ilman vuokralaisen lupaa. Vuokralaisen täytyy kuitenkin päästää vuokranantaja asuntoon, jos vuokranantaja on myymässä asuntoa tai hän haluaa tarkastaa asunnon kunnon. 

Millä perustein vuokrasopimuksen saa jättää solmimatta?

Vuokranantajalla on oikeus valita, kenet ottaa asuntonsa vuokralaiseksi. Lainsäädäntö kuitenkin asettaa tähän joitakin rajoja. Päätöksen peruste ei saa olla syrjivä. Syrjintä tarkoittaa, että ihmistä kohdellaan muita huonommin jonkin henkilöstä riippumattoman ominaisuuden, kuten etnisen taustan tai seksuaalisen suuntautumisen perusteella.

Jo vuokrailmoituksessa voi mainita ehdottomat edellytykset vuokralaiselle. Vuokrailmoitukseen voidaan kirjata esimerkiksi se, että vuokralaisen luottotietojen tulee olla kunnossa tai että lemmikit eivät ole sallittuja. Myös edellisen vuokranantajan suositusta voi pyytää nähtäväksi. 

On hyvä muistaa, että vuokranantajalla on lupa selvittää luottotiedot ilman vuokralaisen suostumusta – kunhan tarkistus tehdään ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista.

Miten vuokrasopimus irtisanotaan?

Vuokrasuhde voi päättyä irtisanomiseen, sopimuksen purkuun tai määräaikaisen sopimuksen määräajan päättymiseen.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen on mahdollista vain molemminpuolisella suostumuksella. Muussa tapauksessa sopimuksen kumpikin osapuoli on velvollinen noudattamaan sopimusta sen päättymiseen saakka.

Usein toistaiseksi voimassa olevaan sopimukseen määritellään ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä. Tällöin asuinhuoneiston vuokrasopimus on siis periaatteessa esimerkiksi ensimmäisen vuoden ajan määräaikainen ja jatkuu sitten toistaiseksi voimassa olevana.

Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa vuokralaisen irtisanomisaika on yhden kuukauden mittainen. Mikäli vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, irtisanomisaika riippuu vuokrasuhteen kestosta; jos vuokrasuhde on jatkunut alle vuoden, irtisanomisaika on kolme kuukautta, ja jos vuokrasuhde on jatkunut yli vuoden, irtisanomisaika on kuusi kuukautta.

Vuokranantajan on mainittava irtisanomisilmoituksessa irtisanomisen syy sekä vuokrasuhteen päättymisaika. Irtisanomisen syyn on oltava hyväksyttävä. Vuokrasopimuksen irtisanomisen perusteeksi hyväksytään esimerkiksi seuraavat: 

  • Vuokralainen on laiminlyönyt vuokranmaksun tai asunnon hoidon toistuvasti
  • Vuokranantaja aikoo myydä tai peruskorjata asunnon
  • Vuokranantaja aikoo ottaa asunnon omaan käyttöönsä

Vuokrasuhteen irtisanominen on toimitettava niin, että se voidaan jälkeenpäin näyttää toteen. Irtisanomisilmoitus on todisteellisesti toimitettu, kun vastaanottaja kuittaa ilmoituksen vastaanotetuksi tai sivullinen todistaja todistaa vastaanoton.

Vuokralainen voi  riitauttaa irtisanomisen ja viedä asia käräjäoikeuteen. Mikäli käräjäoikeus toteaa irtisanomisen syyn puutteelliseksi, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. 

Keijo Kortelainen

Keijo Kortelainen

Keijo Kortelainen vetää VertaaEnsin.fi:n markkinointi- ja sisällöntuotantotiimiä. Markkinoinnin ja teknologian ohella Keijon mielenkiintoa sykähdyttävät vaihtoehtoiset sijoituskohteet sekä henkilökohtaisen talouden hallinta.

Tarjoukset