Yhtiövastikkeen lisäksi usein kuulee puhuttavan hoitovastikkeesta, rahoitusvastikkeesta ja pääomavastikkeesta. Kaikki nämä liittyvät toisiinsa, mutta niiden erot on silti hyvä ymmärtää.
Mitä eri vastikkeet sisältävät?
Yhtiövastike tarkoittaa säännöllistä maksua, jolla katetaan rakennuksen ylläpitokustannuksia sekä taloyhtiön mahdollisia lainanlyhennyksiä. Hyvä nyrkkisääntö on se, että yhtiövastike on kaikkien vastikkeiden yhteenlaskettu summa.
Hoitovastike on se summa, jolla kustannetaan taloyhtiön hoito- ja ylläpitokustannuksia, kuten esimerkiksi jäte-, lämmitys-, huolto-, ja siivouskuluja. Myös isännöitsijän ja huoltoyhtiön palkkio maksetaan hoitovastikkeesta.
Rahoitusvastike on se osuus yhtiövastikkeesta, jolla katetaan taloyhtiön mahdolliset lainat. Lainaa on saatettu ottaa kiinteistön korjausta ja uudistamista varten. Rahoitusvastike kattaa lainan lyhennyksen, korot ja muut kulut. Rahoitusvastikkeesta käytetään myös termiä pääomavastike.
Erillisvastike on yhtiöjärjestyksessä erikseen määritelty ja perusteltu vastike. Erillisvastikkeeksi luetaan esimerkiksi vesi- ja parkkipaikkamaksu.
Millä perusteella yhtiövastike määräytyy?
Yhtiövastike perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, jonka mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan vastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaisesti. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määritellään ja perustellaan vastikkeen suuruutta. Yhtiöjärjestys on lain velvoittama osakeyhtiön asiakirja, jota kuka tahansa voi tarkastella kaupparekisteristä.
Vastikkeen suuruus on yhtiökohtainen ja riippuu monesta asiasta. Vastikkeen suuruuteen vaikuttavat usein esimerkiksi rakennuksen ikä ja kunto sekä taloyhtiön käyttämän huoltoyhtiön ja isännöitsijän hinta. Yhtiökokouksessa määritellään vastikkeen yksikköhinta suhteessa osakkeiden määrään. Näin ollen vastikkeen suuruus on siis usein myös asuntokohtainen – mitä enemmän osakkeita omistajalla on, sen suurempi vastike. Usein asunnon koko ja osakemäärä kulkevat käsi kädessä.
Myös asuntotyyppi vaikuttaa yleensä vastikkeen suuruuteen. Esimerkiksi liikehuoneistoilta peritään yleensä suurempaa vastiketta kuin asuinhuoneistoilta.
Mikä on sopiva yhtiövastike?
Vastikkeet vaihtelevat paljon eri taloyhtiöiden välillä. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2020 keskimäärin 4,43 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Hoitokulut laskivat edellisvuodesta 1,6 %. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 5,01 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Tämä on 1,2 % vähemmän kuin edellisvuonna. Hoitokuluista suurin suhteellinen osuus, 23,6 %, meni korjaustöihin. Lämmityksen osuus hoitokuluista oli viidesosa ja vedenkäytön osuus 8 %.
Kerrostalon hoitokuluista suurin osa katettiin hoitovastikkeilla, joka oli viime vuonna kuukaudessa keskimäärin 4,1 euroa neliöltä. Taloyhtiöiden tuotoista noin 85 prosenttia tulee hoitovastikkeista. Loput tulot katetaan yleensä vuokratuloilla tai muilla käyttökorvauksilla. Asunnon oston yhteydessä kannattaa kiinnittää erityistä huomiota vastikkeen suuruuteen sekä paitsi rakennuksessa jo tehtyihin myös tuleviin ylläpito- ja uudistustöihin.
Tiedot saa selville taloyhtiön kirjanpidosta ja vuotuisen yhtiökokouksen tilinpäätöksestä. Niihin on kirjattu, paljonko vastiketta on kerätty ja mihin se on käytetty.
Osakkaat voivat pyrkiä vaikuttamaan vastikkeen suuruuteen taloyhtiön yhtiökokouksissa tai liittymällä taloyhtiön hallitukseen, joka vastaa taloyhtiön taloudesta.
Korjaussuunnitelma ennakoi vastikkeen kehitystä
Laki velvoittaa, että taloyhtiön hallituksen tulee laatia pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma eli PTS, joka käsitellään yhtiökokouksessa vuosittain. Kun vastikkeen hintakehitystä tarkastelee suhteessa korjaushistoriaan ja tuleviin korjaustöihin, saa yleensä hyvän kuvan vastikkeen tulevasta kehityksestä.
Korkea yhtiövastike saattaa selittyä viimeaikaisilla taloyhtiön remonteilla ja kunnostustöillä. Vastiketta voidaan nostaa, mikäli vanha vastike ei riitä kattamaan korjaustöiden kustannuksia. Lisäksi jos yleinen hintataso nousee, taloyhtiön hallituksen on pakko nostaa vastikkeen suuruutta.
Toisaalta myös kovin alhainen yhtiövastike voi kertoa minimiin karsitusta huoltosopimuksesta tai lykätyistä remonteista. Ajan myötä laiminlyödyt korjaustyöt voivat pahimmassa tapauksessa laskea rakennuksen arvoa.
Rahoitusvastike ja asunnon velaton hinta
Rahoitusvastike on taloyhtiön velka, jota peritään asunnon omistajilta yhtiövastikkeessa. Rahoitusvastike ei siis ole asunnon omistajan velkaa, vaan taloyhtiön ottamaa lainaa esimerkiksi taloyhtiön remonttia varten.
Taloyhtiön velka jaetaan maksettavaksi yhtiön asunnon omistajien kesken. Rahoitusvastiketta peritään yleensä kuukausittain, ja se on jyvitetty osakkeenomistajien kesken. Osakkeenomistaja on velvollinen suorittamaan vastikkeen taloyhtiölle, joka lyhentää sillä lainoja ja niiden korkokuluja.
Jos taloyhtiöllä on velkaa, asunnon myyntihinnan yhteydessä ilmoitetaan myös velaton myyntihinta. Velaton myyntihinta tarkoittaa hintaa, johon on asunnon myyntihinnan lisäksi sisällytetty ostettavan asunnon osuus taloyhtiön lainasta.
Omaa osuutta taloyhtiön lainasta voi lyhentää yhtiövastikkeen yhteydessä kuukausittain tai sen voi maksaa kerralla pois asunnon oston yhteydessä. Velaton myyntihinta kertoo, paljonko asunto tulee käytännössä oikeasti maksamaan, kun kyseisen asunnon osuus taloyhtiön velasta on maksettu.
Kumpi asunnonostajan kannattaa maksaa, myyntihinta vai velaton hinta?
Asunnonostaja voi pohtia, tuleeko edullisemmaksi maksaa asunnosta myyntihinta vai velaton hinta.
Myyntihinnan maksaminen tarkoittaa sitä, että asuntokaupassa ostaja maksaa pelkän myyntihinnan, eli asunnon myyjän osuuden hinnasta. Tällöin yhtiölainaa lyhennetään kuukausittaisen rahoitusvastikkeen muodossa siihen asti, että velaton hinta on maksettu. Tämän lisäksi maksetaan kuukausittain hoitovastiketta. Myyntihinnan maksaminen on yleistä varsinkin uudisasuntoa ostettaessa, sillä uudisasunnoissa yhtiölainan osuus on rakennuskulujen kattamiseksi usein suurempi kuin mitä se on vanhoissa asunnoissa.
Velattoman hinnan maksaminen tarkoittaa ostajan nostamaa asuntolainaa, joka kattaa sekä asunnon myyntihinnan että sen velkaosuuden. Asuntokaupassa koko velaton hinta maksetaan yhdellä kertaa pois. Tämän jälkeen lainaa lyhennetään pankille sen sijaan, että velkaosuutta lyhennettäisiin taloyhtiölle vähitellen rahoitusvastikkeen muodossa. Taloyhtiölle maksetaan säännöllisesti vain hoitovastiketta.
Kannattaako omistusasujan sitten maksaa asunnostaan myyntihinta vai velaton hinta? Useimmat uudisasunnon ostajat päättävät lyhentää asuntonsa velkaosuutta yhtiölainalla, sillä lainan ehdot on valmiiksi neuvoteltu ja laina on usein myös kilpailutettu. Samaa nyrkkisääntöä voi soveltaa esimerkiksi putkiremontin kuluihin – sen maksaminen osana vastiketta on yleensä parempi vaihtoehto kuin henkilökohtaisella lainalla.
Rahoitusvastike vai henkilökohtainen asuntolaina – kumpi on taloudellisempi vaihtoehto?
Rahoitusvastikkeen maksaminen kannattaa yleensä silloin, kun kyseessä on uudiskohde. Uudiskohteissa on usein mukana parin vuoden lyhennysvapaa, jonka aikana yhtiölainasta maksetaan vain korot rahoitusvastikkeessa. Rahoitusvastikkeen maksaminen on ainut vaihtoehto myös tilanteissa, joissa varallisuus ei riitä asuntolainan saamiseen koko velattoman hinnan osalta.
Asuntolaina kannattaa, jos sille saa neuvoteltua paremmat ehdot. Henkilökohtainen asuntolaina joustaa enemmän esimerkiksi työttömyysjakson aikana, kun taas rahoitusvastiketta on maksettava säännöllisesti, olipa tilanne mikä hyvänsä. Osan oman asuntolainan kuluista voi myös vähentää verotuksessa.
