Onko harkinnassa asuntosijoittaminen? Näistä kaupungeista kannattaa ostaa sijoitusasunto

Asuntosijoittaminen on viime aikoina ollut kovassa suosiossa. Kyseessä on mielenkiintoinen ja monia mahdollisuuksia tarjoava sijoitusmuoto, jonka avulla voi päästä parhaimmillaan erinomaisille tuotoille ja rakentaa vakautta omaan talouteen. VertaaEnsin.fi selvitti, mistä sijoitusasunto kannattaa Suomessa ostaa.

Sijoitusasunnon sijaintiin pätee sijoittamisen yleinen sääntö tuoton ja riskin suhteesta. Reuna-alueilla tuotot voivat olla hyviä, mutta riski tyhjistä kuukausista on suurempi. Ammattimaiset asuntosijoittajat etsivät tuottoja usein kaupunkien potentiaalisimmilta reuna-alueilta. Helsingissä tästä toimii esimerkkinä Itä-Helsinki. Suurin osa asuntosijoittajista hallinnoi asunnon vuokrausta itse, jolloin kätevintä on usein hankkia asunto läheltä.

Asuntosijoittaja etsii yhä useammin tuottoja myös kotikuntaansa kauempaa

Asuntosijoittajan tuottoon vaikuttavat asunnon hankintahinta, vuokratulot sekä rahoitus- ja vastikekulut. Tyypillisesti keskustassa vuokratuotto suhteellisen matala, mutta vakaa. Pienemmissä kaupungeissa tai kaupungin reuna-alueilla tuotto voi olla suurempi, mutta tällöin myös riski tyhjistä kuukausista kasvaa.

Alla olevasta taulukosta on nähtävissä kaupungit, joissa asuntosijoittaminen on vertailluista kaupungeista kannattavinta. Taulukossa on käytetty kaupunkikohtaisia arvoja, eikä siis otettu huomioon erikseen esimerkiksi keskustan ja sen ulkopuolisten alueiden eroja. Näitä eroja on kuitenkin mahdollista tarkastella seuraavasta taulukosta.

Kotkasta ja Kajaanista asuntosijoitta voi saada suurimmat vuokratuotot ja näissä kaupungeissa myös sijoitusasuntojen hinnat ovat alhaisimmat.

Taulukosta näemme myös euro-, sekä prosenttitasolla, kuinka paljon erot ostamisen ja vuokranmaksun välillä olivat kirjoittamisen ajankohtana. Tuoreimmat kuntakohtaiset tilastot omistus- ja vuokranmaksun välisistä eroista löydät täältä.

Kaksi tapaa ryhtyä asuntosijoittajaksi – Asuntosijoitusrahastot tai sijoitusasunnon ostaminen itse

Kun päätös asuntosijoittamisesta on tehty, ensimmäiseksi on päätettävä miten pääomia asuntoihin halutaan sijoittaa. Asuntosijoittamista voi nimittäin tehdä asuntosijoitusrahastojen kautta tai ostamalla sijoitusasunnon itse.

Rahastojen hyvänä puolena on helppous. Tarvittava alkupääoma on pienempi, ja tarvittaessa rahasto-osuudet on hyvin nopeasti realisoitavissa rahaksi. Rahastoissa hallinnointikulut kuitenkin usein syövät ison osuuden tuotosta.

Toinen tapa on ostaa asuntoja suoraan omiin tai yrityksen nimiin, jolloin ryhdyt vuokranantajaksi itse. Sijoituskohteiden ostaminen ja vuokraaminen vaatii enemmän aikaa ja vaivaa.
Suoriin asuntosijoituksiin tarvitaan hieman enemmän pääomaa – mutta ei niin paljon kuin yleisesti luullaan.

VertaaEnsin.fi listasi neljä hyvää syytä, miksi asuntosijoittaminen kannattaa

Miksi asuntosijoittaminen on hyvä sijoitusmuoto?

1. TASAINEN JA SÄÄNNÖLLINEN TULO
   Asuntosijoittamisen etu moneen muuhun sijoitusmuotoon verrattuna on sen antama säännöllinen kuukausittainen tulo. Parhaassa tapauksessa sama vuokralainen asuu asunnossasi kymmeniä vuosia ja vuokra nakuttaa tasaisesti tilille vuokralaisen automaattisen suoraveloituksen ansiosta.
2. LAINARAHAN KÄYTTÖ
   Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa lainarahan käyttö on suhteellisen helppoa. Pankit arvostavat kiinteää vakuutta, joten asuntosijoittaminen on niille mieluinen sijoitusmuoto rahoitettavaksi.
3. KAKSI TUOTTOLÄHDETTÄ
   Asuntosijoittamisessa tuoton voi tehdä kahdella tavalla, joko vuokratulona tai arvonnousuna. Nämä kaksi tuottokomponenttia useimmiten yhdistyvät eli samalla, kun saat kassavirtaa vuokratulojen muodossa, nousee myös asunnon arvo.
4. HYVÄ TUOTTO, MALTILLINEN RISKI
   Tämä on tietysti se asuntosijoittamisen tärkein hyöty. Sijoittaja luonnollisesti etsii rahoilleen kohdetta, joka antaa sijoitetuille rahoille mahdollisimman hyvän tuoton mahdollisimman pienellä riskillä.

Kumpi on kuukausimenojen kannalta kannattavampaa: Vuokra-asuminen vai lainanlyhennys?

VertaaEnsin.fi:n aiemmin julkaisemassa asunto- ja palkkavertailussa vertailtiin asuntojen hintoja ja vuokralla-asumisen kustannuksia vuodelta 2018. Vertailussa keskityttiin asukkaan kuukausimenoihin. Vertailussa ei otettu huomioon asuntojen arvonnousuja tai -laskuja, joiden suuruudet voivat kaupunkikohtaisesti vaihdella paljon.

Ei varmasti yllätä ketään, että Suomen kalleimmat vuokrat löytyivät Helsingistä. Vuonna 2018 Helsingin keskiarvovuokra oli 16,92 euroa neliöltä. Vuokran keskiarvo neliötä kohden ei kuitenkaan kerro koko totuutta, sillä kaupunginosien välillä voi olla suuriakin eroja.

Kyseisen vertailun grafiikoista käy ilmi keskimääräiset vuokrat ja vuokrakulujen erot suomalaisten kaupunkien välillä vuonna 2018.

Vertailusta löytyvät myös koottuna arvioidut keskimääräiset lainanlyhennykset kaupungeittain. Molemmissa taulukoissa on käytetty esimerkkinä 50-neliöistä kaksiota.

Asuntosijoitusvertailu alueittain

Helsingin keskustassa lainalla ostetussa asunnossa asuminen voi olla peräti 823,49 euroa kalliimpaa kuukausitasolla kuin vuokran maksaminen.

Tilastojen perusteella Suomesta löytyy alueita, joilla lainan lyhentäminen ja hoitovastikkeen maksaminen voi nykyisillä koroilla tulla kalliimmaksi kuin vuokran maksaminen vastaavasta asunnosta vastaavalla alueella. Tämä tarkoittaa sitä, että valitsemalla vuokra-asumisen omistamisen sijaan, käteen jäisi kuukausittain enemmän rahaa käytettäväksi.

Koko maan kattavasta analyysissä korostuu, kuinka lainan lyhentäminen ja hoitovastikkeen maksaminen suhteessa vuokraan kallistuu Etelä-Suomessa.

Asuntojen hinnat ovat toisaalta viime vuosikymmenten aikana nousseet voimakkaasti, tosin hintojen nousu korostuu ainoastaan kasvukeskuksissa. Esimerkiksi aivan Helsingin ydinkeskustassa lainan lyhentäminen ja hoitovastikkeen maksaminen on tilastollisesti 43,49 prosenttia eli 823,49 euroa kalliimpaa kuukausitasolla kuin vuokran maksaminen.

Tilastot myös osoittavat, että Suomesta löytyy useita alueita, joilla asunnon ostaminen ja lainanlyhentäminen on kuukausitasolla kannattavampaa kuin vuokraaminen. Esimerkiksi Kajaanissa omistusasujalle jää käteen kuukaudessa 136 euroa enemmän kuin vastaavan kokoisessa asunnossa vuokraa maksavalle henkilölle.

Sijoitusasunnolla on vuokratulojen lisäksi myös tietysti menoja, kuten yhtiövastike, sekä sijoitusasuntoa varten otetun lainan lyhentäminen ja siihen liittyvät kustannukset. Nämä kaksi on huomioitu taulukossa “Asuntolainan lyhennys + Hoitovastike” -kohdassa ja yhtiövastikkeen oletusarvona on käytetty 200 euroa.

Taulukosta voit myös tarkastella vuokrien nousua kaupungeittain.

Omistusasumisen osalta on käytetty seuraavia oletuksia:

• Asuntolaina 100% hankintahinnasta
• Asuntolainan korko ja marginaali yhteensä 1,50 %
• Laina-aika 20 vuotta.
• Yhtiövastike 200 euroa kuukaudessa.

Yhtiövastike on laskettu 50 neliön asunnon osalta, niin että vastikekulut olisivat 200 euroa. Tilastokeskuksen mukaan koko maan yhtiövastikkeiden keskiarvo oli vuonna 2017 4,04 euroa per neliö.

Helsingin omistusasuntojen kaupunki- ja kaupunkikohtaiset erot aivan omaa luokkaansa

Tilastojen mukaan vuokramarkkinoiden polarisaatio ei ilmene samalla tavalla kuin omistusasuntojen kohdalla. Vaikka vuokrat vaihtelevat alueittain, omistusasuntojen kaupunki- ja kaupunginosakohtaiset erot ovat aivan omaa luokkaansa.

Hyvänä esimerkkinä tästä toimii Helsingin vuokra-asunnot. Tilastokeskuksen mukaan alueen Helsinki 1 -alueen keskiarvovuokra oli viime vuonna 20,94 euroa neliöltä, ja Helsinki 3 -alueen keskiarvovuokra oli 15,02 euroa neliöltä. Näin ollen keskikokoisen (50m2) asunnon hintaero näiden kahden alueen välillä olisi 296 euroa kuukaudessa. Tilastot eivät tietenkään anna täyttä kokonaiskuvaa markkinoista, ja yksittäiset markkinavuokrat voivat vaihdella tätä enemmän. Kuitenkin voidaan todeta, että Helsingin sisällä vuokrat vaihtelevat tilastojen mukaan keskimäärin noin 300 euroa.

Helsingissä samankokoisen asunnon lainanlyhennyksissä voi olla lähes tuhannen euron ero kuukaudessa

Jos verrataan omistusasumisen kustannuksia samoilla alueilla, voidaan nähdä suurempia eroja kustannusten välillä. Helsingin ydinkeskustassa (Helsinki 1-alue) keskimääräinen neliöhinta on 7019 euroa, joten 50-neliöinen kaksio maksaisi 350 950 euroa. Tämän summan lainanlyhennys olisi noin 1693 euroa kuukaudessa.

Helsinki 3-alueella taas vastaavan lainanlyhennyksen määrä olisi 761 euroa. Asunnon lainanlyhennyksissä voi olla lähes tuhannen euron ero kuukausitasolla, kun verrataan toiseen samankokoiseen asuntoon Helsingin sisällä.

Helsingin kalleimmilla alueilla vuokralla asuminen voi säästää kuukausitasolla satoja euroja

Omistusasuminen on ollut Suomessa hyvä tapa kasvattaa kotitalouksien varallisuutta. Helsingissä alueiden väliset hintaerot korostuvat omistusasunnoissa, mutta vuokrien osalla erot eivät ole niin suuria. Voidaan siis todeta, että Helsingin kalleimmilla alueilla vuokralla asuminen voi säästää kuukausitasolla satoja euroja.

Kannattaako asuntosijoitus isojen kasvukeskusten ulkopuolella?

Tässä analyysissa pureudumme sekä isoihin kasvukeskuksiin että pienempiin kaupunkeihin, jotka ovat houkuttelevia asuntosijoittajan näkökulmasta. Olemme koonneet hyvän otoksen suomalaisia kaupunkeja ja vertailleet väestön kehitystä, asuntojen ostohintojen muutoksia, ja vuokrien kehitystä kaupungeittain.

Missä kaupungeissa väestö kasvaa, ja missä vähenee?

Analyysin tulokset ovat kohtuullisen selkeitä, isot kaupungit kasvavat, ja pienet pienenevät. Suomessa suurissa kasvukeskuksissa, kuten Helsingissä, Vantaalla ja Tampereella väestö kasvoi yli kahden prosentin vuosivauhtia.

Useissa pienemmissä kaupungeissa, kuten Kouvolassa, Kotkassa ja Kajaanissa väestö taas väheni keskimäärin 1,5 – 2,0 prosentin verran vuodessa.

Valistunut asuntosijoittaja, joka miettii sijoittamista, tarkastelee kuitenkin myös muita kasvavia kaupunkeja. Esimerkiksi Turku, Seinäjoki, Jyväskylä ja Rovaniemi ovat erittäin mielenkiintoisia sijoituskaupunkeja asuntosijoittamiseen, koska näissä kaupungeissa väestö kasvaa ja vuokrat sekä asuntojen hinnat nousevat.

Alle on koottu kymmenen mielenkiintoista kohdetta, jotka poikkeavat perinteisistä kasvukeskuksista. Näissä kaupungeissa ei välttämättä saa pikavoittoja asuntojen arvonnousulla, mutta asuntosijoittaja joka etsii tasaista kassavirtaa ja kehittyvää vuokramarkkinaa, löytää varmasti mielenkiintoisia kohteita.

Mielenkiintoiset asuntosijoituskaupungit top-10

Oheisissa luvuissa on käytetty vuoden 2018 tilastoja, ja verrattuja prosenttimuutoksia vuoden takaisiin.

Turku

Turussa väestö kasvoi kaksi prosenttia vuodessa, eli Turkuun muutti vuonna 2018 yli 3700 ihmistä. Turussa neliövuokrat nousivat 1,6 prosenttia, ja asuntojen hinnat nousivat 2,0 prosenttia.

Seinäjoki

Seinäjoella väestö kasvoi kaksi prosenttia vuodessa, eli Seinäjoelle muutti vuonna 2018 yli 1200 ihmistä. Seinäjoen neliövuokrat nousivat 0,6 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat laskivat 0,94 prosenttia.

Jyväskylä

Jyväskylässä väestö kasvoi 1,8 prosenttia vuodessa, eli Jyväskylään muutti vuonna 2018 noin 2500 ihmistä. Jyväskylän neliövuokrat nousivat 1,5 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat nousivat 0,16 prosenttia.

Oulu

Oulussa väestö kasvoi 1,5 prosenttia vuodessa, eli Ouluun muutti vuonna 2018 yli 3000 ihmistä. Oulun neliövuokrat nousivat 1,5 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat nousivat 1,84 prosenttia.

Rovaniemi

Rovaniemellä väestö kasvoi 1,1 prosenttia vuodessa, eli Rovaniemelle muutti vuonna 2018 noin 700 ihmistä. Rovaniemen neliövuokrat nousivat 2,0 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat laskivat 1,21 prosenttia.

Joensuu

Joensuussa väestö kasvoi 0,9 prosenttia vuodessa, eli Joensuuhun muutti vuonna 2018 noin 700 ihmistä. Joensuun neliövuokrat nousivat 0,5 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat nousivat 1,35 prosenttia.

Porvoo

Porvoossa väestö kasvoi 0,2 prosenttia vuodessa, eli Porvooseen muutti vuonna 2018 noin 120 ihmistä. Porvoon neliövuokrat nousivat 1,8 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat nousivat 2,1 prosenttia.

Lappeenranta

Lappeenrannassa väestö väheni 0,2 prosenttia vuodessa, eli Lappeenranta oli hiuksenhienosti(-173) muuttottappiokaupunki vuonna 2018. Lappeenrannan neliövuokrat nousivat 0,8 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat nousivat 1,1 prosenttia.

Pori

Porissa väestö väheni 0,8 prosenttia vuodessa, eli Pori oli muuttottappiokaupunki vuonna 2018. Porin neliövuokrat nousivat 1,3 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat nousivat 2,1 prosenttia.

Rauma

Raumalla väestö väheni 0,7 prosenttia vuodessa, eli Rauma oli muuttottappiokaupunki vuonna 2018. Rauman neliövuokrat nousivat 1,8 prosenttia, ja asuntojen neliöhinnat nousivat 1,7 prosenttia.

Johtopäätökset asuntosijoittamisesta pienempiin kaupunkeihin

Valistunut sijoittaja tekee johtopäätökset oman tilanteen mukaan. Kuitenkin asuntosijoittamisessa on kyse niin isoista rahoista, ja pitkäjänteisestä sijoittamisesta, että analyyseja ja dataa tarvitaan. Jos esimerkiksi tarvitset velkaa sijoitusta varten, kannattaa asuntolainavertailu tehdä huolella. Kaikki lainat on hyvä vertailla myös samalla, näin saat järkevän kuvan omasta talouden kokonaistilanteesta.

Asuntosijoittajia on erilaisia. Jotkut haluavat arvonnousua, toiset tasaista kassavirtaa, kun taas jotkut haluavat turvallisen sijoituksen vuosiksi, tai kymmeniksi vuosiksi eteenpäin. Se, millainen sijoittaja olet, määrittää minkä kaupungin asuntotarjontaan käännät katseesi.

Analyysimme kertoo sen, että useat perinteisesti hyvänä pidetyt asuntosijoituskaupungit eivät välttämättä ole houkuttelevimpia vuonna 2019. Tämä voi johtua jo siitä, että valtaosa isoista sijoittajista, esimerkiksi sijoitusrahastot sijoittavat jo näihin kaupunkeihin. Näin ollen neliöhinnat ovat kohtuullisen korkeita, ja tarjonta voi olla vähäisempää.

Tämän vuoksi asuntosijoitusta harkitsevan kannattaa ehdottomasti miettiä myös muita kaupunkeja, esimerkiksi taulukossa mainittuja pienempiä kasvukeskuksia.

Analyysin sisältö:

Analyysissa käytetty data on kerätty Tilastokeskuksen aineistosta. Tilasto perustuu työvoimatutkimuksen yhteydessä kerättävään haastatteluaineistoon ja Kansaneläkelaitoksen asumistukirekisterin tietoihin. Tilastokeskuksen vuokra-aineistossa on mukana noin 320 000 vuokra-asuntoa. Vuokra-asumisen osalta on käytetty vuokrien keskimääräisiä neliöhintoja vuodelta 2018. Omistusasumisen kohdalla on tarkasteltu myytyjen asuntojen keskimääräisiä neliöhintoja. Vuokra-asunnolle on laskettu kuukausihinta keskimääräisen neliöhinnan pohjalta jokaiselle vertailussa olleelle kaupungille.