Yhtiövastike koostuu rahoitusvastikkeesta ja hoitovastikkeesta – mitä eroa näillä on?

|Posted by | Asuminen, Asuntolaina, Kaikki artikkelit
Tags: , ,
yhtiövastike ja hoitovastike

Yhtiövastike on etenkin asunnonomistajille ja asuntosijoittajille tuttu käsite. Siltikin harva tietää, miten yhtiövastike määräytyy ja mihin kuukausittain maksettava vastike todellisuudessa käytetään. Tässä artikkelissa käydään läpi kaikki, mitä yhtiövastikkeesta kannattaa tietää.

Mikä on yhtiövastike ja mitä yhtiövastike sisältää?

Yhtiövastike tarkoittaa säännöllistä maksua, jonka taloyhtiön osakas eli esimerkiksi kerrostalohuoneiston omistaja maksaa asunto-osakeyhtiölle, joka hallitsee rakennusta ja huolehtii sen ylläpidosta.

Yhtiövastike perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, jonka mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan vastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaisesti.

Vastikkeen suuruus on yhtiökohtainen ja riippuu monesta asiasta. Vastikkeen suuruuteen vaikuttaa usein esimerkiksi rakennuksen ikä ja kunto sekä taloyhtiön käyttämän huoltoyhtiön ja isännöitsijän hinta.

Yhtiökokouksessa määritellään vastikkeen yksikköhinta suhteessa vastikeperusteeseen. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, montako euroa kunkin kiinteistön yhdestä neliömetristä maksetaan kuukaudessa. Näin ollen, vastikkeen suuruus on usein myös asuntokohtainen – mitä suurempi asunto, sen suurempi vastike.

Myös asuntotyyppi vaikuttaa yleensä vastikkeen suuruuteen. Esimerkiksi liikehuoneistoilta peritään yleensä suurempaa vastiketta kuin asuinhuoneistoilta.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määritellään ja perustellaan vastikkeen suuruutta. Yhtiöjärjestys on lain velvoittama osakeyhtiön asiakirja, jota kuka tahansa voi tarkastella kaupparekisteristä. 

Yhtiövastikkeella katetaan rakennuksen ylläpitokustannuksia sekä taloyhtiön mahdollisia lainanlyhennyksiä. Ylläpitokustannuksiin käytettävää rahasummaa kutsutaan hoitovastikkeeksi ja lainoihin käytettyä summaa rahoitusvastikkeeksi.

Miten hoitovastike, pääomavastike ja rahoitusvastike eroavat?

Yhtiövastikkeen lisäksi usein kuulee puhuttavan hoitovastikkeesta, rahoitusvastikkeesta tai pääomavastikkeesta. Kaikki nämä liittyvät toisiinsa, mutta niiden ero on silti hyvä ymmärtää. 

Hyvä nyrkkisääntö on se, että yhtiövastike on kaikkien vastikkeiden yhteenlaskettu summa. 

Hoitovastike on se summa, jolla kustannetaan taloyhtiön hoito- ja ylläpitokustannuksia, kuten esimerkiksi jäte-, lämmitys-, huolto-, ja siivouskuluja. Myös isännöitsijän ja huoltoyhtiön palkkio maksetaan hoitovastikkeesta. 

Rahoitusvastike on se osuus yhtiövastikkeesta, jolla katetaan taloyhtiön mahdolliset lainat. Lainaa on saatettu ottaa kiinteistön korjausta ja uudistamista varten. Rahoitusvastike kattaa lainan lyhennyksen, korot ja muut kulut. Rahoitusvastikkeesta käytetään myös termiä pääomavastike.

Osakkaille tarjotaan usein mahdollisuutta maksaa rahoitusvastiketta suurempina kertamaksuilla etukäteen tai muuten nopeutetusti. Monissa taloyhtiöissä myös kerätään varoja ennakkoon tulevia remontteja varten. 

Taloyhtiöt voivat merkitä rahoitusvastikkeet kirjanpitoon joko rahastointina tai tuloutuksena. Rahastointi on yleisempi vaihtoehto. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että osakkaiden maksuja käsitellään pääomasijoituksina. Tuloutus puolestaan kirjataan maksusuorituksena tuloslaskelmaan. 

Taloyhtiön on tarkoitus olla voittoa tavoittelematon ja siksi tuloutuksen kanssa kannattaa olla tarkkana. Jos taloyhtiön tulot ovat menoja suuremmat, joutuu se maksamaan tuloista veroa. 

Näiden lisäksi useissa taloyhtiöissä peritään erillisvastiketta. Erillisvastike on yhtiöjärjestyksessä erikseen määritelty ja perusteltu vastike. Erillisvastikkeeksi luetaan esimerkiksi vesi- ja parkkipaikkamaksu.

Mikä on sopiva yhtiövastike?

Vastikkeet vaihtelevat paljon eri taloyhtiöiden välillä. Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2019 kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat kuukaudessa keskimäärin 5,07 euroa per huoneistoneliö. Hoitokuluista keskimäärin 22,7 prosenttia meni korjaustöihin ja 21,5 prosenttia lämmitykseen.

Kerrostalon hoitokuluista suurin osa katettiin hoitovastikkeilla, joka oli viime vuonna kuukaudessa keskimäärin 4,07 euroa neliöltä. Taloyhtiöiden tuotoista noin 85 prosenttia tulee hoitovastikkeista. Loput tulot tulevat yleensä vuokratuloista tai muista käyttökorvauksista.

Asunnon oston yhteydessä kannattaa kiinnittää erityistä huomiota vastikkeen suuruuteen sekä rakennuksessa tehtyihin, sekä tuleviin ylläpito- ja uudistustöihin. 

Tiedot saa selville taloyhtiön kirjanpidosta ja vuotuisen yhtiökokouksen tilinpäätöksestä. Niihin on kirjattu, paljonko vastiketta on kerätty ja mihin se on käytetty. Laki velvoittaa, että taloyhtiön hallituksen tulee laatia pitkän ajan korjaussuunnitelma, joka esitellään osakkaille.  

Kun vastikkeen hintakehitystä tarkastelee suhteessa korjaushistoriaan ja tuleviin korjaustöihin, saa yleensä hyvän kuvan vastikkeen tulevasta kehityksestä.

Korkea yhtiövastike saattaa selittyä viimeaikaisilla taloyhtiön remonteilla ja kunnostustöillä. Vastiketta voidaan nostaa, mikäli vanha vastike ei riitä kattamaan korjaustöiden kustannuksia. Lisäksi jos yleinen hintataso nousee, taloyhtiön hallituksen on pakko nostaa vastikkeen suuruutta.

Toisaalta myös kovin alhainen yhtiövastike voi kertoa minimiin karsitusta huoltosopimuksesta tai lykätyistä remonteista. Ajan myötä laiminlyödyt korjaustyöt voivat pahimmassa tapauksessa laskea rakennuksen arvoa. 

Sopivaa standardia yhtiövastiketta on siis mahdotonta määrittää. Asunnonostajan kannattaa laskea, miten vastikkeen suuruus vaikuttaa kuukausittaisiin asumiskustannuksiin. Sitten kun sopiva asunto löytyy, kannattaa arvioida, miten rakennuksen vastike on määräytynyt ja miten sitä on käytetty. 

Vastikkeen suuruuteen voivat osakkaat pyrkiä vaikuttamaan vain taloyhtiön yhtiökokouksissa tai liittymällä taloyhtiön hallitukseen, joka vastaa taloyhtiön taloudesta.

Avatar

Nita Joutsen

Nita Joutsen vastaa VertaaEnsin.fi:llä markkinoinnista. Nita on erikoistunut digitaaliseen markkinointiin ja on kiinnostunut rahoitusalan trendeistä, sekä taloudenhallinnasta.