Tontin vuokrasopimus on tavallisesti määräaikainen – asunnon ostajan on hyvä tietää, milloin vuokrasopimus päättyy.
Asunto-osaketta tai kiinteistöä ostettaessa on olennaista huomioida myös tontin omistusmuoto. Se paitsi vaikuttaa kauppahintaan voi myös olla merkittävä tekijä asunnon tai kiinteistön arvolle tulevaisuudessa. Jos asunto-osakeyhtiö sijaitsee omalla tontilla, tontin omistaja on yleisimmin taloyhtiö. Kiinteistöissä tontin omistaa kiinteistön omistaja.
Jos olet ostamassa vuokratontilla sijaitsevaa asunto-osaketta tai kiinteistöä, ota selvää ainakin näistä asioista:
- Kuka tai mikä omistaa tontin?
- Kuinka paljon tonttivuokran määrä on?
- Kuinka kauan vuokrasopimus on voimassa?
- Onko vuokratontti mahdollista lunastaa?
- Mitkä ovat mahdolliset vuokrankorotuksen perusteet?
Kannattaako vuokratontti lunastaa?
Tontin vuokrasopimus solmitaan yleensä määräajaksi, jolloin asunnon ostajan on tärkeää tietää, milloin tämänhetkinen vuokrasopimus on päättymässä. Vuokrasopimuksen päättymisen lähestyessä tontin omistajalla voi olla aikeita tonttivuokran korotuksiin tai vaikkapa tontin myyntiin. Nämä seikat vaikuttavat myös asumiskustannuksiin. Samalla kannattaa selvittää, mitä mahdollisista vuokrankorotuksista on sovittu.
Vuokratontin lunastus
Asunnon ostajalla voi – taloyhtiöstä tai kiinteistöstä riippuen – olla mahdollisuus lunastaa tonttiosuus. Tämä tarkoittaa huoneistokohtaista vuokratontin osuuden maksamista. Tällöin kyseessä on valinnainen vuokratontti. Jos vuokratonttia ei lunasteta kaupan yhteydessä vaan vasta myöhemmin, on huomioitava, että ennen lunastusta maksettu tontin vuokravastike on nimensä mukaisesti vuokraa. Se ei siis vaikuta lopulliseen vuokraosuuden lunastushintaan. Tontin vuokravastiketta ei tule siis sekoittaa esimerkiksi taloyhtiölainaan.
Vuokratontti vai omistustontti?
Kumpi sitten on kannattavampi, vuokratontti vai oma? Omalla tontilla sijaitsevaa asuntoa ostettaessa kaikki tonttiin liittyvät kustannukset ovat mukana asunnon hinnassa, eikä tontista tarvitse maksaa erillistä vastiketta. Vuokratonttien määrä on viime aikoina yleistynyt Suomen asuntomarkkinoilla.
Kaupungin vuokratontti vai jonkin muun?
Tyypillisimmin vuokratontin omistaja on esimerkiksi kaupunki, kunta, seurakunta tai sijoitusrahasto. Tontin omistaja saa vuokraa taloyhtiöltä, ja vastaavasti asunto-osakeyhtiön osakkaat maksavat taloyhtiölle tonttivastiketta.
Myös kiinteistön, kuten omakotitalon tai vapaa-ajan asunnon on mahdollista sijaita vuokratontilla. Kiinteistökaupassa erityisesti tontin sijainnilla on merkitystä. Jos sijainti on hyvä, omistustontin arvonnousu nostaa ajan kuluessa kiinteistön arvoa vielä entisestään. Vaikka itse talo eli kiinteistö kaipaisikin remonttia, hyvällä paikalla sijaitsevan omistustontin arvo voi silti nousta.
Kannattaa myös jo etukäteen tutkia alueen asemakaavoja ja paikallisia päätöksiä, sillä esimerkiksi teollisuusrakennuksen rakentaminen tontin läheisyyteen laskee helposti tontin arvoa, vaikka tontin sijainti olisi alun perin ollut hyvä.
Vuokratontin arvo
Se, sijaitseeko myytävä kohde vuokratontilla vai omalla tontilla vaikuttaa esimerkiksi omakotitalon hintaan lopulta aika vähän. Vuokratontin arvostus on hyvin paikkakunta- ja kohdesidonnaista. Pienemmillä paikkakunnilla tontin arvo ja toisaalta myös vuokra voivat olla niin pieniä, ettei loppujen lopuksi juurikaan ole merkitystä, kummalle talo on rakennettu.
Vuokratontin riskit
Perinteisesti uudet asunnot on rakennettu joko kaupungin tai rakennusliikkeen omistamalle maalle. Nyt tontin omistaa yhä useammin erityinen tontteihin sijoittava rahasto, joka tekee taloyhtiön kanssa sopimuksen. Siinä sovitaan esimerkiksi mikä osakkaiden oikeus on lunastaa oma osuutensa tontista ja millä perusteella lunastushinta kehittyy. Etukäteen ei kuitenkaan tarkkaan voida sanoa mitä se tarkoittaa rahassa. Kannattaa siis tosiaan huomioida, että jos tontti aiotaan lunastaa esimerkiksi vasta vuosien kuluttua, tarkka vuokratontin hinta ei ole etukäteen tiedossa.
Vuokratontin kiinteistövero
Vuokratontista maksetaan vuokraa mutta ei kiinteistöveroa. Tontin omistaja maksaa kiinteistöveroa sekä tontista että rakennuksista, vuokraaja vain rakennuksista. Verovelvolliseksi katsotaan se, joka omistaa kiinteistön tai rakennuksen kalenterivuoden alussa.
Kannattaako sijoitusasunto vuokratontilla?
Asuntosijoittaja voi etenkin uudiskohdetta ostaessaan huomata, ettei asuntoon kuulukaan omaa tonttia vaan se on joko ostettava tai vuokrattava. Joillekuille seikka on selvinnyt harmittavasti vasta kaupanteon ja asuntolainaan sitoutumisen jälkeen.
Taloyhtiön on siis joko mahdollista joko omistaa tontti tai vuokrata se osittain tai kokonaan. Kyseessä on oma tontti silloin, kun tontin hinta sisältyy asuntokauppaan. Tuolloin ostaja maksaa maksamassaan hinnassa sekä asunto-osakkeista että tontin omistuksesta. Taloyhtiö voi sijaita myös vuokratontilla, jolloin sijoittajan tehtävä on huolehtia vuokrasopimuksessa määritellystä tonttivuokrasta ilman omistusosuutta tontista.
Vuokratontilla sijaitsevaan asuntoon sijoittavan kannattaa aina etukäteen selvittää paitsi vuokrasopimuksen kesto myös keneltä tontti on vuokrattu, miten suuri vuokra on sekä millä perustein vuokraa korotetaan.
Korotusehdon olisi hyvä olla indeksisidonnainen kiinteän korotusprosentin sijaan. Jälkimmäinen voi nostaa tontin vuokraa vuosien saatossa huomattavan paljon, mikäli inflaatio pysyy matalana.
