Mikä on lainakatto?

|Nita Joutsen
lainamäärä lainakatto

Lainakatto määrittelee, kuinka paljon asuntolainaa on mahdollista saada asunnon arvoon suhteutettuna. Vuonna 2020 lainakatto palautettiin Finanssivalvonnan päätöksellä 90 prosenttiin, ja sama raja on voimassa myös vuonna 2021. Ensiasunnon ostajat hyötyvät tätäkin korkeammasta lainakatosta, sillä ensimmäistä asuntoa varten lainaa voi saada jopa 95 prosenttia asunnon arvosta.

Lainakatto tarkoittaa kohteen arvon tai vakuusarvon perusteella myönnettävää enimmäislainamäärää. Se siis kertoo, kuinka suuri oman rahan osuus asuntolainan saamiseen vaaditaan. Vakuusarvo on lainan vakuudeksi käyvä osuus omaisuuden markkina-arvosta, eli käytännössä asunnon ostohinnasta.

Lainakatto määrittää lakitieteellisen enimmäismäärän lainalle, mutta käytännössä pankit voivat vaatia myös kymmentä prosenttia suuremman oman rahan osuuden. Esimerkiksi asuntolaina myönnetään yleensä sellaisissa tapauksissa, joissa asunnon markkinahinnasta 70–80 prosenttia voidaan kelpuuttaa lainavakuudeksi. Silloin loppusumma, eli 20–30 prosenttia maksetaan käteisellä tai muilla vakuuksilla. Eri tyypin omaisuuslajeilla arvopapereista metsään ja kiinteistöön on jokaisella erilaiset vakuusarvot.

Lainan enimmäismäärää laskettaessa hyväksyttäviä vakuuksia ovat esimerkiksi:

  • Ensisijainen asuntopantti (asunto-osakeyhtiön osakekirjat, kiinteistön panttikirjat ym.).
  • Muut asuntopantit, kuten vapaa-ajan asunnot.
  • Talletusvakuudet.
  • Muut reaalivakuudet, kuten osakkeet tai rahasto-osuudet.

Toinen mittari on niin sanottu lainoitusaste, joka mittaa suhdelukuna velan osuutta kohteen arvoon nähden. Lainoitusaste on se prosentuaalinen lainaosuus, jolla kohde on rahoitettu tai voidaan rahoittaa. Tällöin lainakatto asetetaan vain tähän suhdelukuun perustuen. Asuntolainoissa kuitenkin yleensä huomioidaan vakuusarvo. Lainakatto voidaan laskea myös kiinteänä kattohintana, jolloin lopullinen lainamäärä asettuu nollan ja toisaalta kattohinnan välille jollakin muulla perusteella. 

Miten lainakatto vaikuttaa asuntolainaan?

Lainakatto ja sitä koskeva laki: 

Heinäkuussa vuonna 2016 voimaan tulleen lain mukaan asuntoa ei ole mahdollista ostaa kokonaan lainarahalla, mikäli vakuutena on ainoastaan ostettava asunto. 

Viime vuonna asuntolainan lainakatto nostettiin Finanssivalvonnan päätöksellä takaisin lakisääteiselle perustasolle 90 prosenttiin, jolloin lainaan tarvittavan oman rahan osuus samalla pieneni.

Lainakattosääntelyn mukaisesti asunnon ostajalla tulisi siis olla vähintään 10 prosenttia omia säästöjä tai riittävä määrä muita vakuuksia. Konkreettisesti tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi 200 000 euron asuntoon saa nyt lainaa 180 000 euroa.

Päätös mahdollistaa parhaimmillaan asuntokaupan monelle uudelle omistusasunnosta haaveilevalle, ja päätöksellä on merkitystä myös asunnon vaihtajille. Lainakaton muutoksella voi olla myös muita hyviä puolia, sillä mahdollisia säästöjä voi nyt käyttää myös muihin hankintoihin. Lainanottajien tarkka arviointi on toki edelleen erityisen tärkeää asuntolainaa myönnettäessä.

Ennen viimevuotista lakisääteiselle perustasolleen nostamista lainakatto oli 85 prosenttia, johon se oli vuonna 2018 laskettu hillitsemään kotitalouksien velkaantumista.

Erikseen on ensiasunnon osto – uusi lainakaton muutos ei koske ensiasuntoa ostavia, joiden lainakatto on koko ajan ollut enintään 95 prosenttia ja pysyy samassa prosenttimäärässä. Ensiasunnon ostaja tarvitsee siis pienimmillään vain 5 prosenttia omaa rahaa asuntoa hankkiessaan.

Asuntokauppa on jonkin verran hiljentynyt koronaviruksesta johtuen kuluttajien talousluottamuksen kärsittyä. Myös uusien asuntolainojen määrä on vähenemään päin. Lainakaton palauttamisella 90 prosenttiin taloudelle voidaan antaa kaivattua tukea akuutin tilanteen aikana. 

Lainakatto ja sijoitusasunto: 

On hyvä huomioida, että lainakatto on käytössä myös vapaa-ajan asunnoissa sekä sijoitusasunnoissa. 

Pystytkö hoitamaan lainaa myös tulevaisuudessa?

Aina lainaa haettaessa on hyvä pohtia omaa maksukykyään ja samalla arvioida, riittävätkö tulot lainanhoitokulujen lisäksi myös muuhun elämään. Näin ollen pankille kannattaa aina antaa totuudenmukainen tieto omista tuloista, jotta siellä osataan arvioida lainanhoitokyky oikein. 

Omaa taloutta arvioidessasi sinun kannattaa miettiä esimerkiksi:

Kuinka paljon korkojen mahdollinen nousu saa vaikuttaa lainan maksueriin ilman, että se aiheuttaa vaikeuksia rahojen riittämiseen muuhun elämiseen? Vaikka korot tällä hetkellä ovat hyvin maltilliset, varaudu myös siihen, että korot pysyvät korkealla koko laina-ajan. Laskelmissa kannattaa käyttää vähintään 6 prosenttiyksikön korkoa lainalle. 

Jos toiveissasi ja suunnitelmissasi on perheenlisäys, on tärkeää miettiä myös sen vaikutusta talouteen. Entä kuinka paljon yhtiövastike saa kasvaa esimerkiksi taloyhtiössä suoritettavan remontin vuoksi? Kuinka suuri lisälaina sinun on mahdollista ottaa vaikkapa putkiremontin tai jonkin yllättävän menoerän maksamiseksi?

Entä jos sinä tai puolisosi jää työttömäksi tai sairastuu? Laskemissa on syytä huomioida myös irtisanomisturva sekä esimerkiksi ansiosidonnaisen työttömyyspäivärahan kesto ja määrä. 

Asunnon myyntiinkin on hyvä varautua. Miten pitkään myyntiaikaan tulisi asennoitua? Mikä vaikutus tällä on talouteesi? Entä jos sinun tulee luopua asunnosta ja muuttaa esimerkiksi vuokralle?

Lainojen yhdistäminen tuo säästöä

Onko sinulla useita erillisiä lainoja, joiden kustannukset ovat korkeat? Lainat yhdistämällä voit välttää turhien kustannusten maksamista useaan erilliseen paikkaan. Yhdistelylainan hakeminen kannattaa silloin, kun uuden lainan kokonaiskustannukset ovat vähemmän kuin vanhojen luottojen yhteenlasketut kustannukset.

Lainojen yhdistäminen tuo myös ryhtiä taloudenhallintaan, kun lainaa lyhennetään vain yhdelle luotonmyöntäjälle kerrallaan. Syntyneen säästön voi hyvin vaikka sijoittaa!

Avatar

Nita Joutsen

Nita Joutsen on työskennellyt VertaaEnsin.fi:llä vuodesta 2019 alkaen. Hänen erikoisosaamistaan ovat rahoitusalan trendit, sekä oman talouden hallinta.