Ensiasunnon osto – Tietoa ensiasunnon ostajalle

|Posted by Nita Joutsen | Asuminen, Asuntolaina, Kaikki artikkelit, Lainat, Oma Talous
Tags: asuntolaina, ensiasunto
pariskunnan ensiasunto

Ensiasunnon ostoa ilman omia säästöjä tai muita vakuuksia rajoittaa muun muassa lakisääteinen lainakatto. 

Lainakatto tarkoittaa sitä, että asunnon ostajalla tulee olla säästöjä tai muita vakuuksia. Siksi asuntoon säästäminen kannattaakin aloittaa hyvissä ajoin, vaikka asunnon ostaminen ei olisikaan ajankohtaista. Etenkin nuorelle ensiasunnonostajalle ostettava asunto on usein ainoa asuntolainan vakuus, sillä harvalle nuorelle on vielä ehtinyt kertyä muuta varallisuutta.

Osa asunnon hinnasta tulee olla ennakkoon säästettynä, jotta pankki voi myöntää asuntolainaa. Perinteisen säästötilin lisäksi säästämiseen löytyy monia vaihtoehtoja, kuten ASP-tili tai erilaiset rahastot.

Ensiasunnon ostoon tarvittavien säästöjen määrään vaikuttaa paitsi lakisääteinen lainakatto myös asunnon vakuusarvo. Pääsääntöisesti asunnon ostajan on katettava 30 prosenttia asunnon hinnasta joko säästöillä tai muilla vakuuksilla.

Asuntolaina ensiasuntoon

Ensiasunnon ostajalle pankki voi myöntää asuntolainaa lainakaton perusteella enintään 95 prosenttia asunnon hinnasta. Muille asunnonostajille lainakatto on 90 prosenttia.

Käsiraha

Unelmien asunnon löytyessä asunnosta tehdään ostotarjous. Jos myyjä hyväksyy tarjouksen, se vahvistetaan käsirahalla, jonka summa on enintään 4 % kauppahinnasta. Jos myyjä peruu kaupan, hän joutuu maksamaan ostajalle hyvitystä. Jos ostaja peruu, hän voi menettää osan käsirahasta.

Mistä asuntolaina kun kyseessä on ensiasunnon osto?

ASP eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä on tarkoitettu helpottamaan ensiasunnon ostamista. ASP-tilille säästetään 10 prosenttia tulevan kodin arvioidusta hinnasta vähintään kahdeksan vuosineljänneksen aikana. ASP-säästämisen voi aloittaa 15-39 vuotiaana, vaikka hakijalla ei olisikaan säännöllisiä tuloja. Kun säästötavoite on saavutettu, pankki voi myöntää hakijalle loput 90 prosenttia ASP-lainana.           

ASP lainan määrä nousee

Korkotuetun ASP-lainan enimmäismäärä Helsingissä on 180 000 euroa, Espoossa, Kauniaisissa ja Vantaalla 145 000 euroa ja muualla Suomessa 115 000 euroa. ASP-lainan enimmäismäärän ei kuitenkaan enää katsota riittävän asunnon ostamiseen esimerkiksi pääkaupunkiseudulla. Kokoomus esitti eduskunnalle vastikään kirjallisen kysymyksen siitä, ettei ASP-laina enää vastaa asuntojen todellisia hintoja. ASP-lainan enimmäismäärä on nyt ehdotettu korotettavan Helsingissä 240 000 euroon ja muualla pääkaupunkiseudulla 200 000 euroon. 

Asuntolainan määrä suhteessa tuloihin

Nyrkkisäännöksi voidaan sanoa, että asumiskuluihin (lainan hoitoon sekä yhtiövastikkeisiin, sähkö- ja vesimaksuihin) saisi mennä enintään 45 prosenttia kuukausittaisista nettotuloista. Olisi hyvä, jos rahaa jäisi myös hiukan säästöön. Kannattaa myös miettiä, miten selviää mahdollisista yllättävistä kuluista, jos esimerkiksi korot nousevat tai joutuu työttömäksi.

Ensiasunnon osto ja varainsiirtovero

Yksi isoimmista valtion tarjoamista eduista ensiasunnon ostoon on vapautus varainsiirtoverosta. Normaalisti asunto-osaketta ostaessa varainsiirtovero on 2 % ja omakotitalojen kohdalla 4 %.

Varainsiirtovero syö tavallisesti useita tuhansia euroja asuntokauppojen yhteydessä. 

Ostaessasi ensiasunnon sinun ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mikäli seuraavat edellytykset täyttyvät:

  • Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
  • Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
  • Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteon hetkestä.
  • Et ole kaupantekohetkellä tai kaupantekohetkeä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 % tai sitä enempää. 

Ensiasunto voi olla asunto-osake, kuten kerrostalo- tai rivitalohuoneisto. Se voi olla myös kiinteistö, kuten esimerkiksi omakotitalo. Kannattaa huomioida, että ensiasunnon verovapaus ei koske autopaikkaa, kuten autotallia, jonka osakkeet on mahdollista myydä erikseen.

Vaikka sinun ei tarvitsisikaan maksa varainsiirtoveroa, muista silti tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja hakea kiinteistölle lainhuutoa. 

Onko sijoitusasunto ensiasunto?

Ensiasunto tulee ostaa nimenomaan omaan käyttöön vakituiseksi asunnoksi eli sijoitusasunnon hankkija ei saa vapautusta varainsiirtoverosta. Mikäli siis aikoo ennen omaan käyttöön tulevaa ensiasuntoa hankkia sijoitusasunnon, menettää varainsiirtoverovapausedun, sillä verovapauden edellytyksenä on, että ostaja ei ole ennen kauppakirjan allekirjoitushetkeä omistanut puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista.

Ensiasunnon osto sijoitusasunnoksi

Jos ensiasunto on ostettu alun perin omaan tai perheen käyttöön, kannattaa harkita tarkkaan kannattaako se mieluummin vuokrata vai myydä. Vuokrapotentiaalia on hyvä pohtia realistisesti ennen päätöksen tekemistä. Olennaisinta onnistuneen asuntosijoituksen näkökulmasta on vuokratuotto, joka luonnollisesti on parhaimmillaan silloin, kun asunnon vuokraamisessa ole ei ole niin sanottuja tyhjiä kuukausia. 

ASP-järjestelmä on tarkoitettu vain ensiasunnon ostajille, ei siis asuntosijoittajille, joten ASP-lainalla rahoitettua asuntoa ei saa vuokrata eteenpäin kuin luvan kanssa. Jos siis ASP-rahoitetun ensiasunnon haluaa muuttaa sijoitusasunnoksi, tulee ASP-laina ensin muuttaa tavalliseksi asuntolainaksi. Huomioi, että tällöin valtiontakaus muuttuu maksulliseksi ja valtion ilmainen korkotuki loppuu.

Avatar

Nita Joutsen

Nita Joutsen vastaa VertaaEnsin.fi:llä markkinoinnista. Nita on erikoistunut digitaaliseen markkinointiin ja on kiinnostunut rahoitusalan trendeistä, sekä taloudenhallinnasta.