Miten sijoittaa asuntoihin vuonna 2020? Katso ammattilaisten vinkit

|Posted by | Asuminen, Kaikki artikkelit, Sijoittaminen
Tags: ,
laskin ja sijoitusasunnot

Asuntosijoittaminen on suosittu tapa kerryttää varallisuutta. Asuntoihin sijoittaminen on mielenkiintoinen ja monia mahdollisuuksia tarjoava sijoitusmuoto. Parhaimmillaan sijoittaja voi päästä erinomaisille tuotoille ja rakentaa vakautta omaan talouteen. Pahimillaan sijoituksen arvo laskee, kulut juoksevat ja tuottoa ei saa.

Kuten muihinkin sijoittamisen muotoihin, myös asuntosijoittamiseen liittyy paljon numeroita ja tunnuslukuja, joita pitää analysoida. VertaaEnsin.fi selvitti asiantuntijoiden kanssa, mihin kannattaa kiinnittää huomiota jos harkitsee asuntosijoittamista vuonna 2020.

Haastattelimme asiantuntijoina Asuntosalkunrakentaja.fi -sivuston perustajaa Pekka Väänästä sekä VertaaEnsin.fi toimitusjohtaja Jussi Valstaa.

Tässä artikkelissa käsitellään seuraavia aiheita:

  1. Asuntosijoittamisen tunnusluvut
  2. Pekka Väänänen: Asuntosijoittajan on tärkeä tarkastella muutakin kuin hintaa
  3. Jussi Valsta: Muista hajauksen merkitys
  4. Vuokratuoton arviointi ja sen merkitys
  5. Vuokratuoton muutokset vuonna 2020
  6. Asuntojen hintojen ja vuokrien muutokset vuonna 2020
  7. Muuttotappio tai muuttovoittoalueet asuntosijoittamisessa
  8. Ammattilaisten vinkit asuntosijoittamiseen
  9. Tilastot kaikista kaupungeista

Asuntosijoittamisen tunnusluvut

Asuntosijoittamisen tunnusluvut ja näkökulma vaihtelevat sijoittajasta riippuen. Jotkut sijoittavat arvoasuntoihin, toiset luottavat jatkuvaan kassavirtaan. Teimme analyysin Tilastokeskuksen dataan perustuen ja haimme perustietoa asuntosijoittajan päätöksen tueksi. Otimme tarkasteluun seuraavat tunnusluvut:

  1. Vuokratuoton muutos vuosina 2019 ja 2020
  2. Vuokratasojen muutos
  3. Asuntojen hintojen muutos
  4. Väkiluvun muutos

Vertailussamme oli mukana kaikki Suomen kaupungit. Vertailudatana on käytetty vuoden 2019 ja 2020 ensimmäisiä kvartaalia, joten näin ollen saadaan tuoreinta tilastotietoa ja näkemystä trendeistä. Sijoittajan kannattaa kuitenkin aina katsoa myös pitkän aikavälin muutksia. Tilastot ja asiantuntijoiden kommentit löydät tästä artikkelista.

VertaaEnsin.fi-palvelun kautta voit nyt myös vertailla sähkösopimukset, lue lisää alla olevasta linkistä.

Pekka Väänänen: Asuntosijoittajan on tärkeä tarkastella muutakin kuin hintaa

Asuntosalkunrakentaja.fi on sivusto, jonka tavoitteena on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. Palvelun taustalla oleva perheomisteinen yritys ostaa isoja asuntokokonaisuuksia määräalennuksilla ja myy osan asunnoista eteenpäin sijoittajille. Näin ollen heille on kertynyt suuri määrä tietotaitoa asuntosijoittamisesta.

Asuntosalkunrakentajan Pekka Väänänen allekirjoittaa ajatuksen, että asuntosijoittajan tuottoon ja riskiin vaikuttavat useat eri tekijät. Perinteisiä asuntosijoittamisen haasteita ovat hyvän sijoitusasunnon löytäminen, sopivan vuokralaisen etsiminen, sekä rahoituksen hankkiminen. Useissa Suomen kaupungeissa asuntojen hinnat ovat pysyneet kohtuullisella tasolla, kun taas kasvukeskuksissa hinnat ovat nousseet vauhdikkaasti.

Joskus sijoittaja saattaa pohtia yksipuolisesti vain vuokratuottoa, mutta sijoittajan tulee myös huomioida taloyhtiön tulevat remontit sekä alueen tulevaisuudennäkymät.

Väänänen toteaa: Kun markkinoilla on epävarmuutta, hyvän sijainnin merkitys tuntuu korostuneen ja piensijoittajien kiinnostus kasvukaupunkien hyviin kohteisiin lisääntyy. Hyviä sijoituksia voi tehdä muuallekin kuin suurimpiin kasvukaupunkeihin, erityisen tärkeää on, että miettii itselleen parhaan sijoitustrategian ja riskitason esimerkiksi velkarahan käytön suhteen.

“Kun markkinoilla on epävarmuutta, sijainnin merkitys tuntuu korostuneen”

Pekka Väänänen, Asuntosalkunrakentaja

Jussi Valsta: Muista hajauksen merkitys

VertaaEnsin.fi toimitusjohtaja ja talousasiantuntija Jussi Valsta puhuu vahvasti hajauttamisen puolesta. Asuntosijoittajan kannattaa pohtia hajauttamista niin asuntojen sijainnin kuin yleisen sijoitussportfolionsa kannalta.

Vertaa aina sijoitusstrategiaasi riskitason mukaan, ja varsinkin tässä tilanteessa kannattaa pohtia mahdollisimman laajaa hajauttamista.

“Esimerkiksi osakesäästötilin kautta saat sijoitettua laajasti eri markkinoille ja näin sijoittamisen riski voi pienentyä. “

Jussi Valsta, VertaaEnsin.fi

Vuokratuoton arviointi ja sen merkitys

Vertailimme Tilastokeskuksen tilastojen perusteella vuokratuoton muutosta vuosien 2019 ja 2020 välillä. Vertailutilaston löydät artikkelin seuraavasta osiosta.

Vuokratuoton laskemiseen voi käyttää useita eri kaavoja, mutta käytimme selkeintä mahdollista mallia. Tässä mallissa otetaan huomioon oletettu vuokra, josta vähennetään hoitovastike. Tämä luku jaetaan ostohinnalla ja saadaan oletettu vuokratuotto.

vuokratuoton laskeminen
Vuokratuoton laskukaava. Lähde: Asuntosalkunrakentaja

Vuokratuottoa vertailimme ottamalla huomioon asuntomarkkinan muutokset vuosien 2019 ja 2020 välillä. Jokaisen kaupungin kohdalla on laskettu keskimääräinen asunnon neliöhinta, sekä vuokrataso. Näiden lisäksi on otettu huomioon keskimääräinen yhtiövastike, 200 euroa kuukaudessa.

Alla olevassa taulukossa on vertailtu vuokrien muutosta vuoden aikana, sekä peilattu sitä asuntojen hintojen muutoksiin samalla ajanjaksolla. Vertaillut aikajaksot ovat vuoden 2019 ensimmäinen kvartaali (tammi-helmi-maaliskuu) ja vuoden 2020 ensimmäinen kvartaali.

Vuokrahinnoissa on otettu huomioon Tilastokeskuksen luku, jolla mitataan neliövuokraa uusille vuokrasuhteille. Näin saadaan asuntosijoittajaa tai uutta asuntoa hakevalle henkilölle realistisempi päivän hinta. Aluejaottelu on tehty myös Tilastokeskuksen tilastoinnin mukaan.

Näin asuntosijoittaja tai asiaa harkitseva saa alustavan käsityksen miten asuntojen hinnat peilautuvat vuokratasoon, ja kuinka kannattavaa asunnon vuokraaminen voi olla.

Vuokratuoton muutokset vuonna 2020

Kaupunkien järjestys on parhaasta huonoimpaan, vuokratuottoprosentin mukaan. Kaupungit ja niiden alueet on määritelty Tilastokeskuksen aluejaon mukaan. Aluejaot löytyy täältä: Tilastokeskus aluejaot.

Kaikki kaupungit löytyvät taulukosta artikkelin lopusta.

KaupunkiArvioitu vuokratuottoVuokratuoton muutos 2019/2020
Kotka8.90%0.61%
Kotka 28.79%0.33%
Hämeenlinna8.27%0.42%
Hämeenlinna 18.19%-0.20%
Lahti 2 8.15% 8.15%
Kouvola8.09%0.99%
Joensuu7.95%1.03%
Joensuu 27.93%1.20%
Kuopio 27.93%0.29%
Lappeenranta 27.61%-0.02

Asuntojen hintojen ja vuokrien muutokset vuonna 2020

Kun vuokratuoton muutoksia tarkastellaan, on tärkeää muistaa että mitattavat tunnusluvut vaihtelevat vuosittain. Asuntojen hinnat muuttuvat, sekä kaupunkien vuokratasot vaihtelevat.

Taulukosta nähdään miten asuntojen hinnat ja vuokratasot ovat muuttuneet vuoden 2019 ensimmäisen kvartaalin ja vuoden 2020 ensimmäisen kvartaalin välillä.

Kaikki kaupungit löytyvät taulukosta artikkelin lopusta.

KaupunkiVuokrien muutos, €/m2Asuntojen hintojen muutos, €/m2
Helsinki 11.27-24
Kerava1.19186
Järvenpää1.10-145
Helsinki 2 1.05 269
Vantaa 10.96-101
Espoo-Kauniainen0.9376
Turku 30.9196
Porvoo0.89336
Turku 20.893
Jyväskylä 10.63-126

Yllä olevasta taulukosta on siis nähtävissä kaupungit, joissa asuntosijoittaminen on pelkästään vuokratuoton muutosta tarkastelemalla ollut kannattavinta.

On kuitenkin huomoitava, että näitä lukuja tarkastelemalla ei saa käsitystä kokonaiskuvasta. Jos tietyn kaupungin asuntojen hinnat putoavat, näin ollen laskettu vuokratuottoprosentti paranee.

Asuntosalkunrakentajan Pekka Väänänen kertoo, että heidän omien kyselyiden perusteella erityisesti sijaintikolmio Tampere-Turku-Helsinki houkuttelee asuntosijoittajia tällä hetkellä. He itse tekevät kuitenkin sijoituksia myös muualle, koska kokonaisuus ratkaisee eikä pelkkään vuokratuottoon tai vaihtoehtoisesti pelkkiin kasvulukemiin aina tarvitse tuijottaa.

Tärkeä on löytää hyviä kohteita mahdollisimman hyvään hintaan siltä alueelta mihin keskittyy.

Valistunut asuntosijoittaja tarkastelee myös muita tunnuslukuja, kuten esimerkiksi vuokrien muutosta, mutta myös kaupungin yleistä tilaa. Esimerkiksi muuttotappion kourissa painivat kaupungit voivat olla huono tai hyvä asuntosijoituskohde, riippuen näkökulmasta.

Muuttotappio- tai muuttovoittoalueet asuntosijoittamisessa

Alla olevassa taulukossa näkyy edelliset kaupungit, ja niiden muuttotappio tai -voitto.

Kaupunkien järjestys on sama kuin edellisessä taulukossa, parhaasta vuokratuottoprosentista huonoimpaan, lisättynä väkiluvun muutoksella

KaupunkiArvioitu vuokratuottoVäkiluvun muutos
Kotka8.90%-757
Kotka 28.79%-757
Hämeenlinna8.27%101
Hämeenlinna 18.19%101
Lahti 2 8.15%-128
Kouvola8.09%-1064
Joensuu7.95%299
Joensuu 27.93%299
Kuopio 27.93%618
Lappeenranta 27.61%-65

Kun tätä taulukkoa tarkastellaan, nähdään jo selkeitä eroja eri paikakuntien välillä. Esimerkiksi Kouvolassa vuokratuottoprosentti on erittäin kohtuullinen, mutta kyseessä on muuttotappiokaupunki.

Oleellinen osa asuntosijoitustoimintaa on luotettavien vuokralaisten saaminen, ja jos kaupunki pienenee, tämä voi olla haasteellista.

Ammattilaisen vinkit asuntosijoittamiseen

Jo useamman vuoden täysipäiväisesti perheyrityksensä nimissä asuntosijoitustoimintaa harjoittanut Pekka Väänänen antaa seuraavat vinkit asuntoihin sijoittamista pohtiville:

Käytä aina laskinta. Laske asunnon vuokratuotto ja huomioi laskelmissa myös tulevat remontit, mutta muista myös katsoa numeroiden taakse. Millä tavalla asuntojen kysyntä (ja sitä kautta vuokra, vuokrattavuus, arvo ja myytävyys) kysyntä tulee alueella jatkossa kehittymään?

Pekka Väänänen, Asuntosalkunrakentaja

Mieti sinulle sopivin sijoitusstrategia ja tee suunnitelma. Pyri ajattelemaan asuntosijoittamista saatavan kassavirran kautta ja miellä hintojen nousun tuoma mahdollinen arvonnousu vain bonukseksi vuokratuottojen päälle.

Pekka Väänänen, Asuntosalkunrakentaja

VertaaEnsin toimitusjohtaja Jussi Valsta kommentoi asuntosijoittamista:

Asuntosijoittaminen on tässä korkoympäristössä kiinnostava sijoitusvaihtoehto, ja hyvä vaihtoehto kohtuullisen turvalliseen sijoittamiseen lokaatio huomioiden. Jos sinulla kuitenkin on jo sijoitusasuntoja, niin mieti myös muita sijoitusmuotoja. Esimerkiksi osakesäästötilin kautta saat sijoitettua laajasti eri markkinoille ja näin sijoittamisen riski voi pienentyä. Vertaa aina sijoitusstrategiaasi riskitason mukaan, ja varsinkin tässä tilanteessa kannattaa pohtia mahdollisimman laajaa hajauttamista. Älä laita kaikkia munia samaan koriin.

Vertaa aina sijoitusstrategiaasi riskitason mukaan, ja varsinkin tässä tilanteessa kannattaa pohtia mahdollisimman laajaa hajauttamista.

Tilastot kaikista kaupungeista

Alta löytyy tilasto kaikista vertailluista kaupungeista.

Taulukko html-muodossa löytyy alta.

KaupunkiArvioitu vuokratuotto
(uusi vuokrasuhde)
Vuokratuoton muutosVuokranmuutos,
eur/m2/kk muutos, uudet vuokrasuhteet
Kotka8.90%0.61%0.17
Kotka 28.79%0.33%-0.43
Hämeenlinna8.27%-0.42%-1.1
Hämeenlinna 18.19%-0.20%-1.14
Lahti 28.15%0.87%0.11
Kouvola8.09%0.99%0.28
Joensuu7.95%1.03%0.08
Joensuu 27.93%1.20%0.22
Kuopio 27.93%0.29%0.02
Lappeenranta 27.61%-0.02%0.12
Kajaani7.44%-0.33%0.23
Jyväskylä 27.42%-0.36%-0.56
Lahti7.37%0.45%0.03
Kotka 17.27%-0.38%-0.18
Muu Suomi (koko maa – PKS)7.27%0.21%0.19
Joensuu 17.23%0.89%0.09
Jyväskylä7.17%0.33%0.18
Kuopio7.14%0.22%0.11
Vantaa 27.12%0.54%1.3
Turku 37.10%0.27%0.91
Koko maa7.04%0.32%0.52
Lappeenranta7.02%-0.32%0.03
Mikkeli6.86%0.17%0.15
Hämeenlinna 26.85%0.14%-0.04
Rovaniemi6.68%-1.46%0.51
Oulu 26.67%0.36%0.21
Kehyskunnat6.66%0.06%0.03
Vantaa6.66%0.49%1.1
Oulu6.65%0.26%0.27
Pori 26.54%0.36%0.01
Pori6.49%0.34%0.01
Helsinki 46.30%0.12%-0.03
Tampere 36.30%0.23%0.42
Turku 26.19%0.45%0.87
Turku6.15%0.22%0.58
Kuopio 16.10%0.25%0.45
Jyväskylä 16.08%0.63%0.63
Oulu 15.89%-0.03%0.25
Pori 15.85%0.15%-0.19
Rauma5.83%-1.26%-0.56
Vantaa 15.74%0.52%0.96
Espoo-Kauniainen 35.69%0.04%0.65
Lahti 15.62%-0.11%-0.15
Vaasa 25.56%-0.54%0.58
Tampere5.55%0.09%0.24
Tampere 25.54%-0.11%-0.1
Pääkaupunkiseutu (PKS)5.51%0.24%0.92
Lappeenranta 15.46%-0.84%-0.62
Vaasa5.45%-1.04%-0.46
Kokkola5.37%-0.01%0.04
Espoo-Kauniainen5.27%0.21%0.93
Porvoo5.22%-0.30%0.89
Seinäjoki5.21%-0.08%-0.19
Helsinki 35.16%-0.08%-0.24
Helsinki5.14%0.16%0.7
Espoo-Kauniainen 25.11%0.32%0.93
Espoo-Kauniainen 14.69%0.29%1.51
Vaasa 14.63%-0.72%-0.71
Turku 14.41%0.32%0.41
Tampere 14.37%0.11%0.32

Lähteet: Tilastokeskus, Asuntosalkunrakentaja

Juuso Korhonen

Juuso Korhonen

Juuso Korhonen on VertaaEnsin.fi PR- ja markkinointistrategi. Juuso on opiskellut kansainvälistä markkinointia ja työskennellyt finanssialalla viimeiset kahdeksan vuotta. Hän on kiinnostunut laajasti finanssiasioista ja taloudellisesta hyvinvoinnista.