Asunnon arvoon vaikuttavat ensisijaisesti sijainti, pohjaratkaisu ja kunto. Sijaintia ja pohjaratkaisua on hankala muuttaa, mutta asunnon arvoa voi kohottaa pienelläkin vaivalla työstämällä kuntoa. Kun asunnon yleisilme on lisäksi huoliteltu ja asunto on sisustettu hyvällä maulla, voi hinta-arvio yllättää positiivisesti.
Kysyimme artikkelia varten asiantuntijahaastatteluita kiinteistönvälitysliike Vendo LKV:lta. Saimme heiltä Mikko Karvisen ja Jami Svenbackan vastaamaan muutamaan kysymykseen siitä, mitkä asiat konkreettisesti vaikuttavat hinta-arvioon asuntomyyjien näkökulmasta.
Missä tilanteessa asunnon hinta-arviolla on merkitystä?
Yleisin tilanne, jossa asunnon arvo tai hinta-arvio nousee esille on kodin myyminen. Useimmat toivovat asuntoa myyntiin laittaessaan saavansa siitä mahdollisimman korkean hinnan ja mielellään myös voittoa. On kuitenkin hyvä huomioida, että asunnon hinnan kasvaessa isommaksi kuin hankintahinta, voitosta voi joutua maksamaan myyntivoittoveron. Myyntivoittoveroa ei kuitenkaan tarvitse maksaa, jos asunnon on omistanut vähintään kaksi vuotta ja asuntoa on käytetty omana tai perheen kotina yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.
Avioerotilanteessa asunnon hinta-arviolla on huomattava merkitys, sillä yhteinen koti on usein pariskunnan arvokkain yhteinen omaisuus. Ellei pariskunnan yhteistä asuntoa myydä vapailla markkinoilla, hinta-arvio määrittää arvon, jolla asunto kirjataan ylös pariskunnan keskinäiseen omaisuuden jakosopimukseen. Jos toinen osapuoli jää asumaan yhteiseen kotiin, joutuu hän lunastamaan puolet asunnosta hinta-arvion mukaisella summalla.
Perintötilanteessa asunnon arvon merkitys riippuu siitä, aiotaanko perittävä kiinteistö pitää vai myydä. Arvon määrittämisessä perinnön yhteydessä kannattaa huomioida kaksi keskeistä asiaa:
- Mahdollinen myyntivoitto tullaan laskemaan perunkirjoitukseen kirjatun arvon ja toteutuneen myyntihinnan väliltä.
- Myyntivoiton verotus on aina perintöveroa korkeampi.
Jos peritystä asunnosta haluaa hyvän tuoton ja sen haluaa myydä lähiaikoina, silloin asunnon arvoa ei kannata määritellä liian alhaiseksi. Vastaavasti jos näkee itsensä asumassa perityssä talossa vuosikymmen tai loppuelämän ajan, voi asunnon arvon perunkirjoituksessa merkitä markkina-arvoa alhaisemmaksi.
Asunnon hinta-arvioon vaikuttavat tekijät
Sijainti
Asunnon keskeisin myyntivaltti on sen sijainti. Suurissa kasvukeskuksissa sijaitsevat asunnot ovat huomattavasti halutumpia kuin kehyskunnissa tai maaseudulla sijaitsevat asunnot mm. liikenneyhteyksien, palveluiden ja työmahdollisuuksien takia. Kysynnän määrän takia asunto Helsingin Kalliossa on siis huomattavasti arvokkaampi kuin esimerkiksi Kainuussa.
Asunnon ostamisessa sijainti on ensiarvoisen tärkeää. Asunnon voit aina muokata mieleiseksesi, mutta taloa on haastavampi siirtää. Helsingin keskustan asuntojen hinnat kohoavat myös siksi, että ihmisiä muuttaa koko ajan lisää alueelle, mutta taloja ei pystytä enää juurikaan rakentamaan keskustan alueelle. Uusia katuja ei yksinkertaisesti vain synny tyhjästä.
Jami Svenbacka, Vendo LKV
Sijainnin merkitys voi korostua myös alueen tai kaupungin sisällä; esimerkiksi Helsingissä ja Espoossa länsimetron valmistuminen nosti huomattavasti uusien metropysäkkien läheisyydessä sijaitsevien asuntojen hintoja. Myös kaupunginosan maine voi vaikuttaa merkittävästi hinta-arvioon.
Myös asunnon kerroksella on suuri vaikutus asunnon hintaan. Tämä selittyy esimerkiksi korkeampien kerrosten upeilla näkymillä tai vaikkapa merinäköalalla. Ylempien kerrosten asunnot maksavatkin enemmän kuin katutason asunnot, joissa ihmiset kävelevät suoraan ikkunan edestä ja kadun meteli kuuluu sisälle. Kerrosten välillä voi helposti olla kymmenien tuhansien eurojen ero. Myös ikkunoiden ja parvekkeen suunnat vaikuttavat asunnon hintaan. Eroa on siinä, ovatko ne esimerkiksi rauhalliselle sisäpihalle vai vilkkaalle kadulle.
Mikko Karvinen, Vendo LKV
Pohjaratkaisu
Pohjaratkaisu määrittää pitkälti sen, minkälaiseen käyttötarkoitukseen asunto soveltuu. Lapsiperheelle keskeisin asia voi olla tilava kuraeteinen ja monta makuuhuonetta. Eläkeläiselle keskeisemmässä roolissa on esteetön liikkuminen omassa kodissa. Eri aikakausina rakennetuissa taloissa pohjaratkaisut heijastelevat useimmiten rakennusajan henkeä, ja asuntomarkkinoiden trendeihin sopimaton pohjaratkaisu voi laskea hinta-arviota.
Tällä hetkellä suositaan erillisiä huoneita ja tiloja. Etätöiden lisääntyessä työhuoneiden merkitys on kasvanut. Pohjaratkaisu voi hankaloittaa myyntiä, jos asunnon neliömäärä ja huoneiden lukumäärä eivät kohtaa.
Jami Svenbacka, Vendo LKV
Pohjaratkaisun muuttaminen – olipa kyseessä sitten seinien kaataminen tai rakentaminen – edellyttää aina suhteellisen kattavaa remonttia. Pienemmällä vaivalla lisätilaa voi saada lasittamalla parvekkeen tai rakentamalla terassin.
Ajankohta
Vaikka asuntomarkkinat ovat vakaampia kuin esimerkiksi osakemarkkinat, myös asuntokaupassa on sekä hiljaisempia että aktiivisempia kausia, joiden pituus vaihtelee parista kuukaudesta jopa useisiin vuosiin. Jos asuntoa yrittää arvottaa tai myydä hiljaisena kautena, on sen arvo luonnollisesti matalampi kuin aktiivisempana ajankohtana.
On kuitenkin tärkeä tiedostaa, että asuntosijoittamista lukuun ottamatta asunnon hankinta on pääsääntöisesti tarveperusteista, joten asuntokauppa pyörii aina jollain tasolla vuoden ympäri. Sijainnin tapaan myös ajankohdassa esiintyy makrotason vaihteluja; esimerkiksi kaupungeissa pienehköjen kerrostaloasuntojen kysyntä kasvaa usein loppukesällä, kun uudet opiskelijat etsivät asuntoja.
Kunto
Asunnon kunto on yksi olennaisimmista asunnon hintaan vaikuttavista tekijöistä. Muuttovalmis asunto on usein houkutteleva, sillä remontti voi viedä paljon aikaa ja rahaa. Joskus pelko remontin kalleudesta on kuitenkin turha ja esimerkiksi pintaremonttien kustannukset yliarvioidaan.
Kerros- ja rivitaloasunnoissa on lisäksi tärkeää kiinnittää huomiota taloyhtiöön. Hyvin hoidettu yhtiö huolehtii kunnossapidosta ja varautuu jo hyvissä ajoin kiinteistön elinkaaren mukaisiin korjauksiin. Jos taloyhtiössä on lähivuosina edessä niin putki- kuin julkisivuremontti, on tällä väistämättä laskeva vaikutus asunnon hinta-arvioon.
Oman lisänsä asunnon arvoon tuo myös varustelutaso: minkälainen sähkö- ja lämmitysjärjestelmä asunnossa on, sisältyykö vesi vastikkeeseen ja löytyykö asunnosta esimerkiksi ilmalämpöpumppu.
Miten hinta-arvio määritellään ja kuka hinta-arvion tekee?
Asunnon hinta-arvio on useamman tekijän summa.
Yksi keskeinen tekijä on historiallinen tieto toteutuneista asuntokaupoista alueella. Luotettavinta tietoa toteutuneista asuntokaupoista löytyy Ympäristöministeriön ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) ylläpitämästä asuntojen.hintatiedot.fi-palvelusta, jonne kirjataan käytännössä jokainen laillistetun kiinteistönvälittäjän (LKV) kautta tapahtunut asunnon myyntitapahtuma.
Toinen keskeinen tekijä ovat alueella myynnissä olevien asuntojen hintapyynnöt sekä myynnissä olevien asuntojen määrä suhteessa kysyntään. Jos alueella on tarjolla runsaasti edullisia asuntoja, tarkoittaa se usein väistämättä myös keskihinnan laskua tulevissa asuntokaupoissa. Vastaavasti jos alueella on tarjolla vain niukasti asuntoja tai niiden keskihinta on korkea, voi myös huonompikuntoinen asunto mennä kaupaksi korkeampaan hintaan.
Asunnon hinta-arvion voi tehdä käytännössä kuka tahansa. Kaikissa tilanteissa itse tehty hinta-arvio ei kuitenkaan ole riittävä tai sen käyttämiseen liittyy suuria riskejä. Esimerkki tällaisesta tilanteesta on asunnon käyttäminen lainan vakuutena, jolloin pankki poikkeuksetta vaatii virallisen hinta-arvion asunnosta. Vastaavasti avioerotilanteessa puolueettoman osapuolen arvio yhteisen kodin arvosta voi auttaa välttämään ongelmia tulevaisuudessa.
Laillistettu kiinteistönvälittäjä tekee asunnon hinta-arvion objektiivisesti. Kiinteistönvälittäjän tekemässä hinta-arviossa otetaan huomioon markkinatilanteen lisäksi myös asunnon yksityiskohdat, kuten pintaremontin tarve sekä poikkeukselliset pohjaratkaisut. Arvio kannattaa aina pyytää ainakin kahdelta tai kolmelta eri välittäjältä. Suullinen arvio on lähes poikkeuksetta ilmainen, kirjallinen arvio maksaa tavallisesti n. 150–200 euroa. On hyvä muistaa, että kyseessä on vain arvio – lopullinen kauppahinta perustuu aina myyjän ja ostajan väliseen sopimukseen.
Kannattaako remontti ennen asunnon myyntiä?
Lyhyesti voi sanoa, että asunnon remontointi kannattaa, jos asunnon arvo nousee remonttiin uppoavia kustannuksia ja myyntivoittoveroa enemmän. Parhaimmillaan asunnon arvoa pystytään pienillä kunnostuksilla nostamaan jopa kymmeniä tuhansia euroja.
Asunnon myynti ennen remonttia on aina hyvin tapauskohtaista. Vaikuttavia tekijöitä ovat mm. asunnon kunto, sijainti ja elämäntilanne. Lisäksi tieto ja osaaminen remontoinnista vaikuttavat paljon.
Mikko Karvinen, Vendo LKV
Usein remonttiin laitetut rahat valuvat kuitenkin hukkaan – remontti voi tulla kalliiksi, eivätkä materiaalivalinnat välttämättä miellytä ostajaa. Selvästi rikkonaiset pinnat tai keskeneräiset kohdat asunnossa on hyvä korjata ja viimeistellä, mutta jo valmiiksi siistiä ei välttämättä kannata uusia. Lisäksi on hyvä huomioida, että sijainnin painoarvo on aina kunnon merkitystä suurempi.
Asunnon remontointi ennen myyntiä kannattaa etenkin, jos asunto sijaitsee Helsingin keskustassa tai suhteellisen lähellä sitä. Keskustan remontoiduista asunnoista maksetaan kovia hintoja – paljon suurempia kuin mitä itse remontti on maksanut. Tähän perustuu pitkälti asuntojen flippaaminen. Eli ostetaan halvalla joku huonokuntoinen asunto, remontoidaan se ja myydään sitten voitolla. Kauempana keskustasta tai pienemmillä paikkakunnilla taas asunnon remontointi ei nosta samalla tavalla asunnon arvoa, jolloin voi olla fiksumpaa jättää remontti uudelle ostajalle ja materiaalit, värit yms. hänen päätettäviksi. Kiteytettynä: Töölössä olevan asunnon remontoisin ennen myyntiä, mutta esimerkiksi Rovaniemellä 5 km keskustasta olevan asunnon voisin harkita myyväni ilman remonttia, koska remontilla ei saavutettaisi suurta hyötyä.
Jami Svenbacka, Vendo LKV
Millä keinoin asunnon hinta-arviota voi saada nostettua?
Jos neliöistä ei ole puutetta, asunnon pohjaratkaisun muuttaminen ja esimerkiksi lisähuoneiden rakennuttaminen voi nostaa asunnon arvoa. Suuren makuu- tai olohuoneen jakaminen väliseinällä voi tuoda lisäarvoa etenkin lapsiperheelle. Makuuhuoneiden määrä voi olla ratkaiseva tekijä neliöiden sijaan, mikäli neliöt on osattu käyttää järkevästi.
Myös ulkotilaan kannattaa panostaa: mikäli kyseessä on omakotitalo, paritalo tai rivitalo, pihan kunnostaminen tai terassin rakentaminen voi tehdä asunnosta houkuttelevamman. Kerrostaloissa samanlaista vaikutusta tuo lasitettu parveke. Terassi tai lasitettu parveke tuo myös asumisneliöihin huomattavasti lisätilan tuntua.
Innovatiivisilla säilytysratkaisuilla voi saada asuntoon lisätilan tuntua. Tilaa on hyvä hyödyntää etenkin korkeussuunnassa ja samalla välttää hukkatilaa. Kun kyseessä on pieni asunto, sisustuksessa ja säilytysratkaisuissa kannattaa suosia minimalismia. Tilan tuntua voi lisätä myös viemällä ylimääräiset huonekalut ja esineet varastoon asuntonäytön ajaksi.
Myös pienemmällä pintaremontilla, kuten seinien maalaamisella, puuttuvien listojen lisäämisellä tai vaikkapa keittiön kaapinovien uusimisella, voi olla asunnon arvoon yllättävän suuri vaikutus. Remontissa kannattaa keskittyä selkeästi huonokuntoisten kohtien uudistamiseen, sillä kodin ilmettä saadaan näin päivitettyä tehokkaammin.
Neutraalit, vaaleat värit ja tavanomaiset pohjaratkaisut puhuttelevat laajempaa ostajakuntaa, joten liian omaperäisiä ratkaisuja kannattaa välttää. Joskus myös pelkästään valaistuksen parantaminen lisää asunnon arvoa ostajaehdokkaan silmissä, sillä siisti ja valoisa koti houkuttelee hämärää loukkoa enemmän.
